부동산 투자 경매 비과세 세팅 방법

부동산 투자를 함에 있어 경매를 활용할 수 있는 방법은 정말 다양합니다. 그중에서 주거형 부동산을 투자할 경우 비과세 요건은 빠질수 없는 핵심 포인트 중 하나입니다. 주거형 부동산 투자로 비과세 세팅하는 방법을 알려드리도록 하겠습니다. 단순히 기간만이 아닌 세부요건까지 알려드릴테니 잘 활용하시기 바랍니다.

 

이 방법을 모르고 단순 단기투자 방식으로만 움직이신다면 한건 한건에서 얻는 수익은 급감할 수 밖에 없습니다. 많은 투자자들이 1가구 1주택의 양도소득세 비과세에 대해서는 알고 있습니다.

 

하지만 일시적 1가구 2주택 비과세 세팅법에 대해서는 모르고 있는 분들이 많은게 사실이고 이 부분을 이해하고 있으시다면 초보들이 조금 더 쉽게 낙찰을 받고 수익을 낼 수 있습니다.

 

목차

 

양도세 비과세

비과세 세팅 방법

주거형 부동산은 우리가 일상생활에서 '살기 위한 최소한의 요건'에 들어갑니다. 의식주에 포함되는 개념인 만큼 집이 없이는 살기 힘든것이 사실입니다. 물론 요즘 차박 등 다양한 주거형태로 사시는 분들도 계시지만 그런분들은 극소수이기에 예외로 두고 설명하겟습니다.

 

비과세 요건은 수도권과 같은 조정대상지역에서는 추가적인 요소들이 존재합니다. 주택을 매도하기 전 이 요건들은 필수적인 확인이 필요한데요. 팔고난 다음에는 어떻게 해볼 방법이 없지만 아직 매도 전이라면 충분히 요건 충족을 시킬수 있기 때문입니다.

 

2021년 부터 1가구 1주택의 비과세 요건이 바뀝니다. 2021년 1월 1일부터는 최종 1주택이 된 시점부터 2년을 보유해야만 비과세 요건에 충족합니다. 아래 기본적인 개념정리와 필요한 사항, 예외 수칙 등을 자세히 설명드릴테니 놓치지 마시고 꼭 활용하시길 바랍니다.

 

1가구 1주택 비과세 규정

1가구가 의미하는 것은 무엇인지 정확히 아시나요? '1가구'란 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족을 의미합니다. 배우자가 있는 경우는 나이, 소득에 관계없이 독립된 가구로 판단합니다. 혹시 배우자가 없으신 분들은 아래 요건 중 하나에 해당하면 성립됩니다.

 

1. 만 30세 이상인 경우

2. 소득이 있거나 주택을 상속받은 경우

3. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

 

만약 미혼자라면 위 경우를 제외하고는 1가구로 인정받지 못합니다. 또한 주민등록상 세대분리를 했더라도 동거하고 있다면 별도의 가구로 인정하지 않습니다.

 

'가족'이란? 거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말하며, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자도 포함합니다.

 

주택을 2년 이상 보유했을때 비과세 요건의 기본조건을 충족하게 됩니다. 하지만 거주하시는 지역이 조정대상지역 이상일 경우 2년 거주 요건등 추가 요건이 있으니 세밀한 확인이 필요합니다. 고가 주택은 제외되며 시가 9억 이상은 양도 당시 9억원까지는 비과세되지만 초과하는 부분은 양도소득세가 과세됩니다.

 

 

일시적 1가구 2주택 비과세 규정

일시적 2주택이 되는 경우

일시적 2주택이 되는 경우에는 보유 주택 중 양도하는 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 하며 장기 임대 주택의 경우에는 2년 이상 거주해야하는 것이 원칙입니다. 조금 더 큰 집으로 이사를 가거나, 기존 소유집 이외에 일시적으로 주택을 구입하는 경우로써 새로이 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 처분하면 비과세가 됩니다.

 

부동산 투자에 이것을 이용하게 되면 1주택을 내가 살고 1년을 거주한 시점(조정대상지역은 2년 거주)에서 다음 주택을 새로 구매해 이사를 합니다. 이사 후 이전 주택은 전세나 월세로 주고, 보유 2년을 채운 다음 매도하게 되면 비과세에 해당되게 되는 것입니다. 

 

상속

상속된 주택 이외의 주택은 비과세 요건이면 언제든 비과세, 공동 상속 시 과반수 지분에 따라서 주택수로 판정됩니다. 이때 조심해야할 사항이 있습니다. 바로 매도 순서에 따라 세금이 달라진다는 것입니다.

 

먼저 상속 당시 소유하고 있던 주택 A와 상속받은 주택 B가 있다고 가정할 때, A를 먼저 팔 경우 상속주택에 관계없이 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보고 비과세 여부를 판단하게 됩니다. 반대로 상속주택 B를 먼저 팔 경우에는 양도소득세를 과세받게 되니 주의하시기 바랍니다.

 

합가

세대를 합친 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세, 단 2년 이상 보유 + 60세 이상의 직계존속을 봉양하는 조건을 충족해야만 합니다.

 

직계존속인 부모님을 모시기 위하여 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 될 경우 먼저 양도하는 주택은 양도세 비과세를 받게 됩니다. 단 여기에 해당주택 2년 보유, 9억 이하 비과세 요건을 갖추고 있어야만 합니다.

 

결혼

혼인 전 각각 주택을 1개씩 가지고 있는 경우 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세를 받을 수 있습니다. 이것도 마찬가지로 2년의 보유기간과 9억 이하 거래조건을 채워야만 합니다.

 

한 울타리 안 두 채의 집인 경우

비록 집이 2채라 하더라도 한 울타리 안에서 한 세대가 사용하고 있을 경우 1주택으로 간주함. 

 

 

보유기간 2년 이하여도 양도소득세 비과세가 되는 특례규정

취학으로 인한 비과세

대학 진학과 같은 특정 학교로 취학하기 위해 가족 전체가 이사할 경우 다른 시/군으로 이사를 하게 된다면 1년 이상 거주한 주택 처분 시 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이때는 당연히 취학에 필요한 서류 등으로 증빙해야만 합니다.

 

치료/요양으로 인한 비과세

가족 중 누군가 보살펴야하는 상황에서 1년 이상의 치료/요양으로 인하여 세대 전원이 다른 시/군으로 이사를 하게 될 경우 1년 이상 거주한 주택 처분시 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

직장(전근)으로 인한 비과세

직장 발령 등과 같은 근무지 이전(전근)의 경우 세대 전원이 다른 시/군으로 이사를 하게 된다면 1년 이상 거주한 주택 처분 시 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

해외출국으로 인한 비과세

해외파견이나 이민 등 해외이주로 세대 전원이 출국을 하게되고 출국일 현재 1주택 보유 시 2년 이내에 주택을 처분하면 비과세를 적용받을 수 있습니다. 해외이주의 경우 보유기간에 상관없이 비과세를 받을 수 있으니 해외이주를 생각하시고 계신분이시라면 꼭 활용하시기 바랍니다.

 

세금은 생물처럼 꾸준히 변화하는 속성을 가지고 있습니다. 국가에서 필요에 따라 세법개정안을 지속적으로 내놓기 때문인데요. 기본적인 주거요건에 해당하는 일시적 1가구 2주택의 요건은 건드리려 해도 쉽게 건들수 없는 것이 현실입니다. 이 부분을 활용하여 재테크 수단으로 자산을 불려가시는 분들이 많습니다.

 

조금만 공부하고 실행하면 충분히 비과세를 받고 자산을 불릴 수 있습니다. 잘 활용하셔서 보다 풍요로운 삶을 살아가시길 기원합니다.

 

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