부동산 투자 방식 중 경매를 하다보면 별에 별 사람을 다 만나게 됩니다. 자신이 망햇는데 내집에서 내가 왜 나가야되냐는 사람부터 갈때 돈 많이 들여서 설치한 싱크대나 욕실을 뜯어가겟다는 사람도 있습니다. 하지만 이는 명백한 불법이고 위법에 해당합니다. 이 부분을 체크 짚고 넘어가기 위해서는 부합물과 종물이라는 것을 알고 계셔야만 합니다.
부동산 경매는 어느정도 법적 지식을 갖추는 것이 협상을 위해서도 불필요한 비용을 지출하지 않기 위해서도 좋습니다. 하지만 정확히 어떤 점을 봐야할지 모르는 분들을 위해 기본 개념부터 정리해 드리겟습니다.
내 재산을 지키기 위해서는 스스로 알고 있어야만 가능하다는 사실 명심하시고, 천천히 여러번 읽어서 자신의 것으로 만드시기 바랍니다. 말이 조금 어려울수 있지만 최대한 쉽게 풀어보겟습니다.
목차
부합물의 개념
부동산의 부합물이란 본래의 부동산과는 별개의 물건이지만 부동산에 결합하여 거래관념상 부동산과 하나의 물건이 됨으로써 부동산 소유자에게 귀속되는 물건을 말합니다. 또한 이런 부합물은 부동산 뿐만 아니라 동산에도 포함됩니다.
부합의 정도를 판단하는 물리적 기준
- 훼손하지 않으면 분리할 수 없는 경우
- 분리에 과다한 비용을 요하는 경우
- 분리할 경우 경제적 가치가심하게 줄어드는 경우
위 내용만 보더라도 싱크대를 뜯어가는 것과 욕실을 뜯어가는 것은 명확한 불법입니다. 특히 임장(현장 조사)당시 명백히 싱크대나 욕실등이 정상적으로 있었는데, 뜯어가겟다고 한다면 이것은 사유재산 침해에 해당합니다. 이것을 위해서는 꼭 현장 사진을 찍어두시는 것이 좋습니다.
또한 그 용도와 기능면에서 해당 부동산과 독립적인 경제적 효용가치와 별도로 거래가 가능한지 여부를 따져보아야 할 것입니다. 그 외 부동산과 부합물의 소유자가 같았는지, 매각물건명세서, 감정평가서에 매각에서 제외된다는 공시가 있었는지 여부를 따져봐야 합니다.
[판례] 대법원 1981.12.8 선고 80다2821
부동산 소유자(낙찰자)는 원칙적으로 그 부동산에 부합한 물건도 부동산의 가격을 초과하여 부합되는 경우라도 함께 원시 취득한다.
경매 진행을 위한 감정평가 시 부합물이 있는 경우 반드시 평가의 대상이 됩니다. 만약 부합물과 종물을 제외하고 부동산만의 가격을 산정하여 이루어진 감정평가는 매각불허가 사유가 될 수 있습니다.
[판례] 대법원 1992.12.8 선고 92다26772
토지의 경우 정원수, 정원석, 토지상에 권원이 없이 식재한 수목은 토지소유자에게 귀속된다. 건물의 경우 기존건물에 부합된 증축부분을 포함하여 방, 창고, 본채에서 떨어져 축조되어 있는 화장실 등은 설령 감정가격에 포함되지 않았다고 할지라도 소유권을 취득하는 것이다.
지하구조물이나 유류저장탱크, 지하수 탱크 등은 토지의 부합물이 된다. 단, 부합물일지라도 타인 소유의 물건은 감정평가 및 매각 대상이 아니다.
위 판례를 보면 타인의 물건이 명시된 경우 그것은 부합물일지라도 매각대상이 되지 않는 것입니다. 싱크대를 예로 들어보면 싱크대를 빌려서 설치하는 사람은 없잖아요? 매각물건명세서나 현황조사서 등에 특별한 언급이 없었다면 상식적인 부분은 상식적 판단이 통용됩니다.
종물의 개념
종물이란 건물의 소유자가 그 건물의 사용에 활용하기 위해 자기 소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에 종물이라고 하고 이러한 종물은 건물의 처분에 따르게 됩니다. 종물의 요건은 아래와 같습니다.
- 주물(건물)의 상용에 이바지할 것
- 주물에 부속되었을 것
- 독립한 물건일 것
- 주물과 종물이 동일한 소유자에 속할 것
경매로 오피스텔이나 상가가 매각된 경우 분양옵션에 대해 종물이라고 주장할 수 있는 부분이 있습니다. 경매부동산에 압류나 근저당권이 설정되어 있다면 저당권과 압류의 효력은 종물에도 미치므로 낙찰자는 부합물이나 종물의 소유권도 함께 취득합니다.
설령 저당권 설정 후에 종물이 설치되었다고 하더라도 저당권의 효력이 미치므로 그에 대한 소유권도 낙찰자에게 귀속됩니다. 이것은 민법 제 358조에 명시되어 있는 부분입니다.
관련 판례
대법원 2002. 10. 25 선고 2000다 63110판결
기존 건물 옥상 부분에 무허가로 최상층과 간츤 면적으로 증축하여 최상층의 복층으로 사용한 경우, 제반 사정에 비추어 그 신축 부분이 기존 건물에 부합되었다고 본 사례로서 기존 군물에 부합된 증축부분이 기존건물에 대한 경매절차에서 경매목적물로 평가되지 아니한 경우 경락인(낙찰자)이 증축 부분의 소유권을 취득하는지 여부
기존건물에 대한 경매절차에서 경매목적물로 평가되지 아니하였다고 할지라도 경락인은 부합된 증축부분의 소유권을 취득한다.
위 판례는 외부라 가는 다른 통로가 없고, 별도로 활용할수 있는 주방이 없었습니다. 그렇다면 외부로가는 별도의 통로가 있거나 별도의 주방이 설치되어 있다면 달라질수도 있는 부분이 있다는 것을 감안해야만 합니다.
대법원 1997. 4. 8 선고 96다52915 판결
공매절차에서 공매 재산에 대한 감정평가나 매각예정가격의 결정이 잘못된 경우, 매수인이 공매재산의 소유자에 대한 관계에서 공매재산의 시가와 감정평가액과의 차액을 부당이득한 것이라고 할 수 있는지 여부
매수인(낙찰자)이 공매절차에서 취득한 공매재산의 시가와 감정평가액과의 차액 상당을 법률상의 원인 없이 부당이득한 것이라고는 볼수 없고, 이러한 이치는 공매재산에 부합된 물건이 있는데도 이를 간과한 채 부합된 물건의 가액을 제외하고 감정평가를 함으로써 공매재산의 매각예정가격이 낮게 결정된 경우에 있어서도 마찬가지이다.
즉 낙찰을 받게되면 이것은 이미 낙찰자의 재산으로 부합되는 것이기에 취소할 수 없음을 뜻합니다. 판례만 보더라도 감정평가서나 다른 서류를 보다 꼼꼼히 읽어야할 이유가 나옵니다. 누군가의 실수가 나에게는 기회가 될 수 있음을 명심하시고 조사하실때 잘 훑어보시기 바랍니다.
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