부동산 투자 경매 조심해야할 상가임대차보호법

부동산 투자를 이어가시다 보면 주거형에서 상가로 눈이 갈때가 있습니다. 무엇보다 현금흐름이 명확하기 때문에 많은 사람들이 찾습니다. 하지만 경매에서는 특히 조심해야할 것이 바로 이 상가임대차 보호법입니다. 어떻게 보면 좋은 법이기도 한데, 적용받는 입장에서는 기본권 침해라는 생각이 드는 부분도 있습니다.

 

상가 임대차 보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 법이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 범위 내에서 사업자 등록의 대상이 되는 건물의 임차인을 보호하기 위한 법입니다.

 

쉽게 말해 국가에 세금을 내는 사업자등록을 한 사람에 한해서 일정 보증금액 이하는 보호를 해주겠다는 것입니다. 이와관련된 여러 문제도 많았죠. 특히 리쌍의 상가 건물 관련 뉴스는 한번쯤 들어보셨을 겁니다.

 

목차

 

 

상가임대차보호법의 적용범위

사업자 등록대상이 되는 상가건물(부가가치세법 5조, 소득세법 168조, 법인세법 111조 의 규정에 의한 사업자 등록의 대상이 되는 건물)에 관한 임대차. 

 

임차인이 상인인지 아닌지 여부도 중요합니다. 따라서 비사업용, 비영업용인 종중이나 동차오히 사무실은 상가건물임대차보호법 적용대상이 아닙니다. 주거용 건물의 일부분에서 영업을 하는 경우에는 주택 임대차와 같은 원리가 적용됩니다. 사용하는 면적의 비율에 따라 적용되는 법이 주택임대차보호법이냐 상가임대차 보호법이냐로 나뉘는 것입니다.

 

'건축물대장에 '주택'이라고 등록되었다고 할지라도 실제 상가 및 근린생활시설로 이용하고 있는 경우에는 상가로 봐야한다.(대법원 1994.2.22 선고 93누21941)' 이 내용만 보더라도 공부상의 내용보다는 실제 현황을 중시한다는 것을 알수 있습니다.

 

보증금 외에 차임(월세)이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 따르는 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱해 환산한 금액을 포함하여야 합니다. 상가임대차 보호법은 서울권 같은 사람이 많이 모이는 곳의 상가들에는 적용되기 힘든 부분도 있습니다.

상가임대차보호법 범위

하지만 얼마전 개정된 상가임대차 보호법으로 인해 보호를 받을 수 있는 범위가 넓어졌습니다. 보호를 받을 수 있는 상가건물임대차보호법에 기재된 보증금을 초과하더라도 대항력과 계약갱신요구권은 보장해줍니다.

 

상가임대차보호법의 대항력

상가임대차보호법에서 대항력이란 임차를 하고 있는 상가가 매매나 경매 등의 사유로 임대인이 변경될지라도 임대차가 종료될 때까지 상가를 사용/수익할 수 있는 권리와 보증금반환청구권, 부속물매수청구권 등을 주장할 수 있는 권리를 말합니다.

 

대항력이 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못한 경우 임차인은 낙찰자가 나머지 금액을 변제할 때까지 해당부동산을 인도하지 않아도 되고 배당요구신청을 하지 않은 경우도 대항력을 행사할 수 있습니다. 또한 낙찰자가 보증금을 변제하지 않고 인도명령신청(강제집행)을 하게 되면 무조건 기각되어 버립니다.

 

임대차 계약을 체결한 임차인의 대항력은 상가건물을 인도받고, 사업자등록을 신청한 그 다음날부터 발생하게 됩니다. 그러나 사업자등록이 형식적으로 되어 있는 경우 대항력을 인정받지 못하는데요. 임차인이 대항력을 인정받기 위해서는 주택임대차와 마찬가지로 제 3자가 인식할 수 있는 형태를 갖춰야하고 실질적인 임차인 명의로 사업자등록을 해야만 합니다.

 

 

상가임대차보호법의 대항력 요건

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도(점유)와 사업자 등록을 신청하면 그 다음날로부터 제 3자에 대하여 효력이 발생합니다.

 

1. 환상보증금이 상가임대차보호법 적용범위 내에 있어야만 합니다.

2. 상가건물에 관한 임대차 계약의 체결. 정상적인 계약서가 있어야만 합니다.

3. 상가건물의 인도(이사 = 점유)

4. 사업자등록의 신청(신청일 익일부터 대항력 발생). 실무에서는 개업년월일과 사업자등록일만 기재되어 '사업자등록신청일'을 알기 어렵습니다.(타인명의의 사업자는 적정한 공시방법이 아니므로 대항력이 인정되지 않습니다).

5. 존속요건으로 배당요구종기일까지 사업자등록 및 점유를 유지해야만 합니다. 그리고 사업자 등록이 말소되거나 변경되면 안됩니다.(사업 종류의 변경은 대항력에 관계없으나, 소재지 및 사업자 변경을 하게되면 대항력이 깨집니다.)

 

상가임대차보호법의 우선변제권 요건

1. 환산보증금 상가임대차보호법 적용범위 내

2. 사업자등록 (경매기입등기 전 완료)

3. 확정일자 (관할세무서장)

4. 배당요구 (배당요구종기일 이내 신청)

5. 배당요구종기일까지 대항력 유지 (존속요건)

 

상가임대차보호법의 최우선변제권 요건

1. 소액보증금 범위 (월세일 경우 = 월세 x 100으로 환산)

2. 사업자등록(경매기입등기 전)

3. 배당요구 (배당종기일 이내)

4. 배당요구종기일까지 대항력 유지 (존속요건)

 

 

상가임대차보호법 체크포인트

1. 임차인과 사업자등록명의인이 다르다면 대항력이 인정되지 않습니다.

2. 사업자등록상의 주소와 공부상 주소가 불일치하는 경우 대항력이 인정되지 않습니다.

3. 폐업하였으나 사업자등록을 말소하지 않은 경우 대항력이 인정되지 않습니다.

4. 폐업신고를 했다가 다시 동일한 상호와 등록번호로 사업자등록을 마쳤다고 할지라도 최초의 사업자등록일이 아닌 두번째 신청일 익일부터 대항력을 취득하게 됩니다. 대항력 및 우선변제권은 취득요건뿐 아니라 존속요건으로 배당요구종기일까지 존속하고 있어야하기 때문입니다.

5. 임차인이 건물의 일부를 임차하고 대항력을 인정받기 위해서는 그 일부에 대한 도면상의 표시를 통해 임차목절물을 특정해야만 합니다.

6. 임차인의 사업자등록에 앞서 가등기가 되어 있고, 가등기에 의한 본등기가 경료된 경우 임차인의 대항력은 인정되지 않습니다.

7. 상가건물 임대차의 경우 '부가가치세 별도'라는 약정을 하였다면 부가가치세는 국가에 귀속되는 비용이므로 차임(월세)에 포함되지 않습니다.

8. 상가의 경우 주택임대차와 마찬가지로 전소유자가 임차인으로 되는 경우 소유권이전일 익일에 대항력을 취득하게 됩니다.

9. 상가임대차에서 대항력을 갖춘 임차인이 전대를 한 경우 전차인 명의로 사업자등록을 해야만 대항력을 인정받을 수 있습니다.

10. 최초 분양시점이나 약관에 업종제한약정이 있는 경우 낙찰자에게도 승계가 됩니다.(주의!!)

 

이 포인트를 잘 살펴보시면 경매를 하는 입장에서는 어떤 포인트로 접근해야하는지 보이실테고, 경매를 막는 입장에서는 무엇을 준비해야하는지 보이실 겁니다.

 

상가는 주거용 부동산보다 자주 접할일이 없다보니 막연한 두려움을 가지기 쉽습니다. 하지만 요점을 알고 준비한다면 이 또한 어렵지 않게 하나하나 익혀가실 수 있으실테니 차근차근 자신의 것으로 만드시기 바랍니다.

 

 

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