부동산 경매 투자 인도명령 신청 및 비용

부동산 경매 투자에서 가장 두려워하시는 것 중 하나가 바로 명도입니다. 즉 낙찰받은 부동산에서 기존 점유자를 내보내는 절차인 명도를 잘하기 위해서는 협상수단을 잘 이용하셔야 하는데요. 여기서 빠지지 않는 것이 인도명령입니다.

 

인도명령이란 경매법원에서 낙찰 받은 매수인(낙찰자)이 해당 부동산에 점유를 하고 있는 채무자, 소유자, 대항력 없는 임차인 등 대항할 점유 권원이 없는 자에 대하여 부동산을 인도하도록 명령하는 절차를 말합니다. 인도명령은 잔금 납부 후 6개월 이내에 가능하고, 그 후엔 대항력이 없는 점유자일지라도 인도명령을 신청할 수 없습니다.

 

인도명령을 신청할 수 있는 사람은 낙찰자 또는 낙찰자의 상속인, 증여받은 자로 한정되고 매수인으로부터 부동산을 매수한 사람은 신청할 수 없습니다. 그러나 낙찰자가 제삼자에게 매도를 한 경우에도 미리 인도명령 결정을 받아두었다면 인도명령에 의한 강제집행이 가능합니다.

 

 

인도명령 준비사항

낙찰 후 인도명령을 신청할 수 있는 대상은 채무자와 일반승계인, 소유자, 경매 후 소유권 이전을 특한 제3 취득자, 대항할 권원이 없는 점유자 및 점유 보조자가 포함됩니다. 단, 채무자가 임차인의 지위에 있는 경우 임차인의 지위에서 대항력 여부를 판단하고 인도명령의 결정되므로 주의해야 합니다.

 

인도명령 준비서류

- 인도명령신청서 1부

- 정부수입인지 및 송달료( 만원 이하 )

- 부동산 목록 3부

- 경매사건기록에 있는 점유자가 아닐 경우 점유 권원을 증빙할 수 있는 서류(세대 열람, 초본, 가족관계 증명서 등)

 

아무리 낙찰자라 하더라도 인도명령 자체가 허용되지 않는 경우가 존재합니다. 아래의 4가지 경우가 그것입니다.

- 매수인(낙찰자)에게 대항할 수 있는 임차인, 유치권자가 있는 경우

- 낙찰 후 새로 임대차 계약을 체결한 기존점유자(이런 이유로 낙찰 후 기존 임차인은 퇴거시키는 것임. 경매 관련 임차인의 경우 속을 썩이는 경우가 많습니다.)

- 낙찰 후 기존의 채무자, 소유자에게 해당부동산을 매도한 경우

- 부동산 인도집행 후 해당부동산을 점유한 제삼자

 

인도명령 재판절차

법원은 낙찰자의 인도명령 신청이 정당하다고 판단되면 채무자, 소유자의 경우 1주일 이내에 인도명령서를 발송하고, 배당받을 지위에 있는 임차인의 경우 배당 종결 후 3일 이내에 인도명령을 발송합니다.(법원 업무누적도에 따라 다소 차이가 있음.)

 

그러나 인도명령 대상이 법원 경매절차에 표시된 자가 아닌 경우 낙찰자에게 피신청인의 점유 군원 및 개시일자를 소명하라는 보정서를 발송한 후 낙찰자가 증거자료를 제출한 경우 판단합니다.

 

또한 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원(권리)이 있는 경우 심문서를 발송하거나 심문기일을 지정하여 인도명령의 여부를 판단하며, 낙찰자의 인도명령 신청서와 증거서류만으로 판단이 가능할 경우 심문서 발송 및 심문기일의 지정이 없이도 인도명령이 결정됩니다.

 

인도명령 결정문을 받았더라도 상대방에게 송달이 되어야만 법적 효력이 발생합니다. 송달 방법은 경매 법원마다 차이가 있습니다. 따라서 강제집행 신청에 필요한 서류도 인도명령 결정문 외 송달 증명원을 첨부해야 합니다.

 

 

인도명령 비용 및 전체 과정

낙찰자는 점유자와 법적 절차를 진행하지 않고 대화로 최대한 원만하게 마무리하는 것이 좋습니다. 하지만 너무 무리한 요구를 하거나 상식을 벗어나는 행동을 범하는 점유자에겐 어쩔 수 없이 법적 절차를 진행해야만 합니다. 낙찰자가 법적 절차를 원활하게 처리할 수 있으면서 안 하는 것과 할 수 없어서 못하는 것의 차이는 점유자를 대할 때 낙찰자의 자신감에서 크게 차이가 납니다.

 

1. 인도명령 신청

낙찰자가 잔금 납부와 동시에 인도명령을 신청하면 경매법원에서 점유자의 대항력 유무를 확인하고 대항력이 없으면 1주일 이내로 결정됩니다. 대항력 부분이 모호할 경우 인도명령 심문기일을 지정하여 심문 후 인도명령의 여부를 결정합니다.

 

인도명령은 명도소송의 약식으로 비용은 점유자 1세대당 2만 원 정도 발생합니다.(직접 전자소송으로 처리할 경우) 보통 경매 낙찰 후 법무사를 활용하시면 무료로 요청하실 수도 있고 10만 원 정도 비용이 발생되기도 합니다.

 

2. 인도명령 결정문 송달

판결이 나면 그 인도명령 결정문을 관할 지역의 우체부가 등기로 점유자에게 해당 부동산의 주소로 송달합니다.

 

3. 송당 증명원 발급

인도명령 결정문이 점유자에게 도착했을 경우 송달이 되었다는 것을 해당 경매계에 방문하여 발급받는 것이 좋습니다. 강제집행신청을 할 경우 발급받으시면 됩니다.

 

4. 강제집행 신청

관할법원 집행관 사무실에 방문하여 인도명령결정문 정본과 송달 증명원을 첨부하여 집행관 사무실에 비치된 강제집행 신청서를 작성하여 제출합니다. 이 강제집행 비용은 보통 30평대 아파트의 경우 평당 6~9만 원 정도 나온다고 보시면 됩니다. 200만 원 정도죠. 그래서 협의할 때 기준을 이 강제집행 비용 대비 시간효율을 따져 결정하는 분들이 많습니다.

 

빨리 퇴거하는 조건으로 최대 200만 원까지 이사비를 생각하는 이유도 여기에 있습니다. 요즘은 법적소송도 전자신청이 가능하다 보니 이 비용마저 아낄 수 있는 방법도 많습니다.

 

5. 집행비용 예납

강제집행을 신청하면 집행관 사무실에서 강제집행 사건번호가 기재된 접수증과 집행비용 예납 서류를 주는데 이를 갖고 법원 내 은행에 비용을 납부하면 됩니다.

 

6. 집행 계고(예고)

집행 계고란 강제집행(부동산 인도집행)을 실시하기 전에 집행관이 현장에 직접 나가서 점유자에게 낙찰자와 원만하게 합의되지 않으면 몇 월 며칠에 강제집행을 실시할 것이라고 예고를 해주는 단계를 말합니다.

 

만약 점유자가 현장에 없을 시 위 경고 문구가 기재되어 있는 계고장을 현관문에 게재하는 것으로 이 절차를 대신합니다. 이 업무지침도 법원마다 약간의 차이가 있으며 강제집행을 실시하기 전에 집행 계고를 2번해야하는 곳도 있습니다. 생략하는 곳도 있으므로 이때는 셀프로 점유자의 집에 공고문을 붙이시는 것도 효과가 있습니다.

 

7. 노무비 납부

집행계고를 했음에도 불구하고 점유자가 부동산 인도에 불응할 경우 강제집행을 위한 노무비를 예납해야 합니다. 노무비는 집행 신청을 한 부동산의 크기와 사용용도에 따라 가격차이가 있습니다. 아파트나 빌라의 경우 부동산의 전용면적을 기준으로 산출되는데 공장, 상가, 사우나 등 특수한 경우 노무 사장이 현장에 방문하여 비용을 산출합니다.

 

예를 들면 공장의 경우 크레인 비용이 추가로 지출되고, 헬스클럽 등 무거운 기구가 있는 상가의 경우 더 많은 노무 인원이 필요하므로 크레인 등 중장비와 추가 인력의 노무비용이 추가됩니다.

 

8. 강제집행

집행관과 노무인원이 현장에 출동하여 강제집행을 실시하는 단계입니다. 집행 당일에 점유자가 현장에 없거나 짐을 옮길 곳이 없는 경우 낙찰자는 차량비와 보관창고비용(1개월분)을 추가로 납부해야 합니다. 강제개문과 열쇠를 교체할 경우 그 비용도 추가로 소요됩니다.

 

 

9. 최고서 발송

강제집행 후 보관창고로 옮겨진 짐을 점유자가 찾아가지 않는 경우 낙찰자는 계속해서 보관창고비용을 부담하게 됩니다. 따라서 강제집행 후 잠 유자를 상대로 짐을 찾아가라는 최고서를 발송해야 합니다. 짐을 찾아가라는 내용의 최고서가 없으면 유체동산 경매절차를 밟을 수 없기 때문에 신속히 진행하시는 것이 좋습니다.

 

특히 보관된 짐이 거의 폐기물 수준인 경우 점유자들이 찾아가지 않는 경우가 빈번하므로 이 절차를 반드시 거쳐야만 합니다.

 

10. 유체동산 매각신청

최고서 발송 후 1주일이 지나면 보관창고에 있는 짐의 유체동산 매각신청을 해야 합니다. 양식은 법원에 비치되어 있습니다.

 

11. 집행비용 예압 및 공탁

유체동산 경매를 실시하기 위한 집행비용을 예납하고 공탁금액이 나오면 법원 내 은행에 납부해야 합니다.

 

12. 유체동산 감정

법원에서 지정한 감정 사무실을 통하여 보관된 유체동산의 가격을 산정합니다. 유체동산의 감정 가격이 2,000만 원 이상일 경우 추가로 감정료를 납부해야 합니다.

 

13. 집행비용 확정결정신청

낙찰자가 점유자를 상대로 부동산 인도집행에 소요된 제반 비용을 청구하는 단계입니다. 보통 배 째라는 식으로 막무가내로 나오는 게 대다수라 비용을 받아내는데 상당한 시간이 걸릴 수 있습니다.

 

14. 유체동산 경매 실시

감정된 유체동산을 입찰자들이 호가 경매하여 낙찰되면 그 금액은 집행관이 법원에 공탁합니다.

 

유체동산을 판 금액이 법원에 공탁되면 이 금액에 가압류를 걸어 비용을 회수할 수도 있습니다. 하지만 대부분의 유체동산의 경우 폐기물이 많기에 큰 기대는 안 하시는 것이 좋습니다.

 

인도명령제도를 활용해 강제집행까지 가는 경우는 아무리 경매 고수라도 몇 건이 안될 정도로 희박합니다. 그만큼 협상으로 마무리되는 경우가 많기 때문에 처음부터 강제집행을 염두에 두기보다는 시간적인 측면이나 비용적인 측면을 고려해 볼 때 최후의 보루 정도로 생각해두시는 게 좋습니다.

 

 

 

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