얼마 전 현재 전세입자가 자금에 문제가 생겼는지 법원으로부터 제3채무자 가압류 확정 고지가 날아왔습니다. 전세계약 종료 후 제 제3채무자 가압류 임대인이 꼭 알아야 하는 주의사항에 대해 알려드리겟습니다.
아직 계약기간이 남았기에 큰 걱정은 없었지만 이것이 의미하는 바를 잘 모르시는 분들은 당황하실 것 같아 공유해보려 합니다. 제가 알고 있는 것과 세무서와의 통화로 알게된 사항을 정리해드릴게요.
목차
제3채무자 가압류 란?
전세 계약 임차인 가압류에 대한 조치
전세계약 종료 후 제3채무자 가압류 임대인 주의사항
제3채무자 가압류 란?
채무자 란 돈을 빌린 사람을 의미합니다. 채권자는 돈을 빌려준 사람을 의미하고요. 간단히 말해 제3채무자는 간접적으로 채무자의 돈을 갚아줄 의무가 있는 사람을 의미합니다.
전세계약의 경우 전세 보증금을 받고 집을 빌려주는 것이기에 세입자의 돈을 맡아둔 상태이죠. 한마디로 이 돈은 전세 계약 종료 시 세입자에게 돌려줘야하는 돈이기에 세입자가 금전적인 문제로 법원에서 가압류를 당하게 되면 이 돈을 세입자가 아닌 채권자에게 돌려줘야하는 경우가 생깁니다.
제3채무자로 지정되면 법원의 결정문을 받게 됩니다. 이 순간부터 압류의 효력이 발생되어 임대인이 임차인에게 돌려주어야 할 전세 보증금의 지급이 금지됩니다. 법원의 명령을 무시하고 임차인에게 전세 보증금을 돌려줄 경우 법원을 통해 가압류를 신청한 채권자가 소송을 신청할 수 있습니다.
자칫 재판결과에 따라 이중지급을 해야만 하는 상황이 생길 수 있으니 법원에서 제3채무자 결정문을 받으셨다면 절대 임차인의 전세 보증금을 돌려주어서는 안됩니다.
전세 계약 임차인 가압류에 대한 조치
전세라면 특별히 조치할게 없지만 반전세나 월세의 경우에는 이 가압류가 발생하기 전 후로 월세가 제대로 입금되지 않는 상황이 발생할 수 있습니다. 이렇게 되면 내가 못받은 월세도 빼지 못하고 보증금 전액을 가압류 신청자에게 줘야만 하는 것일까요?
결론부터 말씀드리자면 그렇지 않습니다. 받지 못한 금액의 월세는 가압류 시점과 상관없이 공제하고 남은 금액을 가압류권자에게 주면 됩니다.
이때 조심해야할 것이 있습니다.
전세 계약 종료 후 제3채무자 가압류 임대인 주의사항
가압류를 당했다고 무작정 전세 보증금을 가압류 채권자에게 주어서는 안됩니다. 해당 절차가 있기에 이것을 알고 대응하셔야만 합니다.
관련 판례
대법원 2013.1.17, 선고, 2011다49523, 전원합의체 판결
대법원 1998.2.13, 선고, 95다15667 판결
가압류 결정문이 날아오고나서 채권자가 소송을 통해 승소판결을 받게되면 가압류된 전세보증금을 압류할 수 있는 권한이 생기게 됩니다. 즉 판결이 있기 전까지는 절대 전세 보증금을 가압류 채권자나 임차인에게 돌려주어서는 안됩니다.
저의 경우 재건축 진행중인 아파트에 반전세로 들어온 사람이라 어느 정도 문제가 있지 않을까 싶었지만 역시나 이런 분이 걸리네요. 뭐 이참에 전세금으로 인한 레버리지를 오래쓸 수 있을 것 같아 다행입니다.
혹시나 저처럼 제3채무자 가압류로 인해 골머리를 썩히고 계시다면 발상의 전환으로 여유를 가지셨으면 좋겟네요.
