부동산 투자 경매 등기부등본 분석 방법

부동산 투자에 있어서 등기부등본을 분석해서 보는법은 빠질 수 없는 필수 능력 중 하나입니다. 경매투자를 하는 분들은 두말할 필요도 없고요. 그 핵심 기술인 등기부등본 분석 방법을 알려드리도록 하겟습니다. 보통 이 부분은 헷갈리는 분들이 많으시니 한번 보시고 이해가 안가신다면 여러번 읽어보시길 바랍니다.

 

등기부등본은 크게 건물등기부와 토지등기부로 나뉩니다. 건물등기는 크게 두가지로 나뉘는데, 하나는 아파트, 다세대, 연립, 상가, 오피스텔과 같은 집합건물 등기. 또다른 하나는 토지와 건물등기가 따로 존재하는 단독주택, 다가구 주택, 모텔 등 토지를 공유하지 않고 단독으로 깔고 앉아 있는 일반건물 등기로 나뉩니다.

 

상가의 경우는 집합건물과 일반건물 두가지 모두에 해당하기 때문에 등기부등본 확인에 특히 신경쓰셔야만 합니다. 부동산 투자의 기본은 이 등기부등본이라고 해도 과언이 아닙니다. 이해되지 않는부분이 있다면 대충 넘길게 아니라 보고 또 봐서 이해하셔야만 합니다.

 

 

부동산 투자 경매 등기부등본 분석 방법

표제부

부동산의 소재지, 지목, 면적, 구조가 기재되는 부분입니다. 집합건물의 경우 대지권의 유, 무를 표시합니다. (예시 : 49382분의 29.01)  만약 '대지권 없음'이라고 표시되어 있는 경우에는 반드시 토지등기부등본을 별도로 발급받아 낙찰 후 적법하게 대지권을 취득할 수 있는지 여부를 확인하셔야만 합니다. 대지권을 가져오지 못하는 경우에는 해당물건을 포기하시는게 좋습니다.

 

표제부에는 건물 명칭이 통상적으로 부르는 것과 다르게 기재되어 있거나 아예 생략된 경우도 있습니다. 토지의 분할이나 지목변경, 건물구조변경이나 증축 등 변경된 사항도 이곳에 기재됩니다. ( 건축법상 사용승인 여부, 토지별도등기 유무)

등기부등본 표제부

갑구

등기부등본의 갑구는 소유권에 관련된 변동사항이 기재되는 곳이며, 소유권이 언제 어떠한 사유로 누구에게 이전되었는지 표시됩니다. 또한 그 권리관계에 어떠한 제한이 있는지도 기재되도록 되어 있습니다.

 

2인 이상의 공동 소유자가 있을때는 각 소유자의 지분의 규모가 기재되고, 가압류, 가처분, 압류, 가등기, 경매기입등기 등이 기재됩니다. 권리분석을 할때 말소기준권리를 찾고, 그보다 앞선 가등기, 가처분이 있는지 말소기준권리보다 순위가 늦더라도 소유권말소에 관한 가처분은 없는지 반드시 확인해야 합니다.

 

후순위 가처분 중에서 현재 소유자의 소유권말소를 청구하는 경우 향후 소송의 결과에 따라 가늠할수 있는 상황이 아니라면 피하는 것이 좋습니다. 대다수 관계자가 아니라면 이 판결은 예상하기 쉽지 않기 때문에 소유권 말소에 관한 부분은 조심하시는 것이 좋습니다.

등기부등본 갑구

을구

해당부동산의 소유권 이외의 채무 및 임대관계를 확인할 수 있습니다. 소유권 이외의 권리는 저당권. 전세권, 임차권, 지상권, 지역권 등을 말합니다. 이러한 권리들의 변경, 이전, 말소 등에 관련된 모든사항이 기재됩니다.

 

은행에서 돈을 빌려주고 근저당으로 인한 채권최고액을 설정할 때 관례적으로 실제 융자금액의 130%를 설정합니다. 실제 빌려준 금액의 130%를 설정하는 이유는 연체로 인한 손실등을 감안해서 설정하는 것입니다. 이것을 역으로 감안하면 실제 채무액을 역산할수 있고, 사채의 경우 실제 채권액보다 채권최고액이 200%를 넘게 설정하는 경우도 많습니다.

등기부등본 을구

실전 등기부등본 분석 방법 정리

1. 등기부등본을 제대로 분석하려면 표제부에서 '부동산의 소유권 조본일'과 '대지지분', '건평' 등 부동산의 외형에 관한 부분을 먼저 확인해야만 합니다.

 

2. '갑구'와 '을구'의 권리들을 날짜 순서대로 나열하여 말소기준권리를 찾고 소유권 변동사항이나 인수권리가 없는지 확인해야 합니다. 경매정보지와 유료경매 사이트는 이러한 수고를 대신해 주지만 검토를 할줄 알아야 제공해주는 정보가 맞는 것인지 확인해볼 수 있습니다.

 

3. 등기부등본 상의 권리순위를 결정하는 것은

- 같은 구 : 순위번호를 따라 순번이 결정됩니다.

- 다른 구 : 접수번호에 따라 순번이 결정됩니다.

- 부기등기는 주등기의 순위에 따르고 부기등기 상호간 순위는 그 순서에 따릅니다.

- 가등기를 한 경우 본등기의 순위는 가등기의 시점으로 결정됩니다.

- 가처분의 경우 가처분권자가 그 본안소송에서 승소할 경우 가처분 시점의 순위에 따릅니다.

 

저당권과 근저당권의 차이를 헷갈리시는 분들이 있어 간략히 정리를 도와드리겟습니다. 임의 경매와 말소기준권리가 되는 저당권과 근저당권의 차이는 기준이 되는 돈의 차이입니다.

 

저당권 : 채권금액(빌린 돈) 만큼만 저당을 설정하는 물권(권리)

근저당권 : 채권금액(빌린 돈) + 이자 등의 금액을 예상하여 저당을 설정하는 물권(권리)

 

은행에서는 다양한 사고에 대비해서 돈을 빌리는 채무자의 신용을 검토해 돈을 빌려줍니다. 은행에서 설정하는 근저당의 의미는 담보물건의 대출가능 한도 금액을 설정한 뒤 기간과 상환방법 등을 결정하여 채무자가 자유롭게 한도금액 내에서 빌릴수 있도록하며 중도에 언제든지 다시 자금이 필요한 때는 빌릴수 있는것을 말합니다.

 

즉 한번 한도가 결정되고 나서 그 금액을 빌리면 완전히 상환하기 전까지 그 금액내에서 빌리고 갚고를 반복할 수 있습니다.

 

등기부등본을 분석하는 능력을 처음 기를때는 등기부를 실제로 발급해보고 해당 부동산에 권리를 순번대로 직접 나열하여 권리분석을 해보는 것이 가장 좋습니다. 이것이 익숙해지면 그냥 눈으로 훑는 것만으로도 말소기준권리를 찾을 수 있기에 부동산 거래에 있어 훨씬 수월해집니다.

 

 

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