부동산 투자 경매 대항력 기준과 요건 이거 하나로

부동산 투자 중 경매에 있어서 중요한 포인트를 차지하는 대항력 기준에 대해 알려드리겟습니다. 이 기준만 제대로 알고 있어도 경매 권리분석이 훨씬 쉬워지기에 여러번 읽어서 확실히 배워두시면 큰 도움이 되실것이라 생각됩니다.

 

대항력은 주택임대차보호법에서 보호하는 권리로서 임차주택이 매매나 경매 등의 사유로 임대인이 변경되더라도 그 임차 주택의 매수인에 관하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권리를 말합니다. 쉽게 말해 집주인이 바뀌더라도 계약 종료 시까지 안나가도 되는 권리를 말합니다.

 

대항력이 있는 임차인은 주택을 사용할 권리와 보증금반환 청구권의 권리를 가집니다. 바뀐 임대인에게 보증금을 돌려받을 권리가 있다는 말이죠. 그렇다면 이렇게 중요한 대항력의 요건에는 어떤 것들이 있을까요?

목차

대항력의 기준 및 조건

대항력이 있는 임차인이 되기 위해서는 말소기준권리가 되는 저당권, 근저당권, 가압류, 가등기 등의 권리들보다 앞서 임대차계약을 하고, 주택의 점유을 이전받고 해당부동산에 주민등록 이전(전입신고)를 해야만 합니다.

 

임대차 계약 + 전입신고 + 주택의 점유(이사)를 마쳐야지만 대항력이 성립됩니다. 전입만하고 이사하지 않으면 대항력은 존재하지 않습니다. 반대로 이사만 하고 전입신고를 하지 않는다면 대항력이 성립되지 않기에 권리를 주장할 수 없습니다.

 

 

또한 보이는게 다가 아닌 경우가 있습니다. 건물의 실제 동, 호수 표시가 공부상(건축물대장) 표시와 불일치할 경우 대항력 요건을 인정하지 않습니다. 예를 들어서 다세대 주택(빌라), 연립주택, 아파트 등 문에는 301호라고 되어 있지만 건축물대장에는 201호로 등재되어 있는 경우 주민등록을 하더라도 건축물관리대장상의 정확한 동, 호수대로 주민등록 신고가 되어있지 않기 때문에 법으로부터 보호를 받을 수 없게 됩니다.

 

임대차 계약이 만료되어 갱신과 더불어 보증금이 증액된 경우 처음 계약할 당시의 대항력을 취득한 시점부터 대항력을 취득하는 것이 아니라 갱신과 함께 보증금이 증액된 시점부터 증액된 금액에 대한 대항력을 가지게 됩니다.

 

전입신고를 잘못했거나 지번을 잘못 기재한 경우, 건물 및 동/호수를 잘못 기재한 경우에도 대항력이 성립하지 않으니, 꼭 유념해서 체크하시기 바랍니다.

대항력

대항력 발생 시점

전입신고를 한 다음날 0시부터 효력 발생. 예를 들어 2월1일 이사후 전입신고를 할 경우 2월 2일 0시부터 대항력 발생. 경매를 공부하게 되면 대항력 있는 선순위 임차인이란 것을 자주 보게 되는데, 이것은 대항력 요건을 갖추고 말소기준등기 설정일보다 전입과 점유를 먼저한 임차인을 뜻합니다.

 

즉 선순위 임차인이 있는 부동산을 낙찰받을 경우 경매절차에서 배당을 전액 못받게 되면 낙찰받은 낙찰자가 보상받지 못한 금액을 변제해야만 합니다.

 

계약 + 이사(점유) + 전입신고가 마무리 되고 다음날 0시부터 대항력이 생긴다는 것 명심하시기 바랍니다.

 

 

우선변제권

우선변제권이란 특정 채권자가 채무자의 전 재산 또는 특정재산으로부터 다른 채권자보다 우선하여 채권을 보상받을 수 있는 권리를 뜻합니다.

 

주택의 임차인이 낙찰대금에서 우선변제를 받으려면 아래와 같은 요건이 필요합니다.

1. 대항력을 갖추어야 한다.

2. 임대차 계약서에 확정일자를 받고, 배당요구종기일 이내에 비당요구신청을 해야만 한다.

3. 배당요구종기일까지 전입 및 점유를 유지하고 있어야만 한다.

 

확정일자는 해당 임대차 지역 관할 읍,면,동 사무소, 법원, 공증인사무소 등에서 증서에 대하여 그 작성한 일자를 법률상 인정해주는 일자로서 당사자가 나중에 변경이 불가능한 법적으로 인정하는 확정된 일자를 말합니다. 설정일이 늦은 권리와 채권자들 보다 앞서 배당을 통해 보증금을 돌려받기 위함입니다.

 

대항력 + 확정일자를 갖춘 임차인은 근저당권과 같은 위력의 담보물건의 지위를 취득하여 경매절차에서 배당받을 수 있습니다. 그렇다면 확정일자는 어디에 받아놔야 할까요?

 

임대차 계약서 작성과 이사(점유)를 마치고 전입신고하러 동사무소(현 행정복지센터)에 들럿을때 임대차계약서에 확정일자를 받으실 수 있습니다. 요즘은 부동산에서 받아다 주기도 하고, 아직 이사를 하지 않은상태에서 계약과 동시에 주민센터를 방문해 확정일자를 받기도 합니다.

 

정확한 우선변제권 발생시점

전입신고(다음날 0시 효력발생) + 확정일자(당일 효력 발생) => 늦은 날 기준으로 우선변제권 성립

예시) 2020년 2월 2일 전입신고와 확정일자를 마친 경우 대항력 발생은 2월 3일 0시이며 확정일자(당일 효력 발생)은 2월 2일입니다. 하지만 대항력 성립 요건이 다음날 0시 이므로 늦은 권리를 기준으로 삼는 우선변제권 성립일은 2월 3일이 되는 것입니다. 

 

글을 쓰다보니 너무 늦은 시간이 되었네요. 다음 글에서는 임차인으로서 내 돈을 지킬수 있는 최우선변제권과 경매인으로서 꼭 알아야할 배당 부분에 대해 설명드려보겟습니다. 

 

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