부동산 투자 경매 권리분석

부동산 투자에서도 꽃이라고 불리는 경매에서 필수적으로 알아야할 것들이 있습니다. 바로 부동산 권리분석 인데요. 이것을 할줄 모른다면 큰 피해를 볼수도 있기 때문에 명확한 공부가 필요합니다. 기본 중의 기본이라 할 수 있는 이 권리분석은 부동산 공인중개사들도 거래시 필수적으로 체크하는 사항입니다.

 

부동산 경매가 꼭 아니더라도 앞으로 임대든 매매든 부동산 거래에 있어 필수적으로 알아야지만 내 재산을 지킬수 있기에 이부분은 몇번을 강조해도 지나치지 않는게 사실입니다.

 

먼저 권리분석의 개념적인 부분부터 이해를 돕기위한 예시까지 적절히 풀어드릴테니, 천천히 이해하시면서 읽으시면 될거 같습니다.

 

목차

부동산 권리분석이란?

부동산을 매입하기 전 법률적, 경제적 하자를 미리 파악하기 위한 절차를 뜻합니다. 권리분석은 등기부등본 (선순위 인수권리가 있거나 선순위 임차인이 있는 경우), 현장조사(유치권, 법정지상권 등 추가 인수사항, 체납관리비 및 공과금 등), 공부상 차이(건축물대장과 현황이 다른 경우, 공장의 경우 해당부동산에 관하여 압류등기가 안되어 있는데 국세가 추가적으로 체납되어 있는 경우도 있음) 등을 종합하여 확인하는 절차를 말합니다.

 

 

권리분석 실패 시 위험성

1. 추가부담의 위험

- 유치권(점유권) 합의금 발생, 대항력 선순위 임차인의 보증금 인수, 말소되지 않는 선순위 전세권(전세를 물어주어야 함)

 

2. 소유권 상실 위험

- 선순위 가등기, 선순위 가처분, 예고등기, 전소유자에 대한 선순위 가압류 등이 등기부등본 상에 있을경우 소유권 상실 위험.

- 선순위 : 부동산 등기부상 말소기준권리((근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 강제경매기입 등기)보다 더 빠른 등기를 말한다. 즉 말소기준권리보다 먼저 등기된 경우를 선순위라 한다.

 

3. 사용제한의 위험

법정지상권, 지상권, 분묘기지권, 맹지

 

4. 형사 책임 등 위험

위반건축물, 산업 폐기물이 쌓인 공장

 

권리분석 4단계

1단계 말소기준권리(최선순위) 찾기

말소기준권리란 말 그대로 권리분석의 기준이 되는 권리를 말합니다. 등기부등본상에 말소 기준권리보다 뒤에 있으면 말소권리를 포함하여 뒤에 붙어있는 모든 지저분한 권리들은 무조건 말소됩니다. 즉 등기부등본이 깨끗하게 청소된다고 보시면 됩니다.

 

따라서 말소기준권리보다 앞선 순위에 있는 권리나 전입일이 빠른 임차인이 없으면 경매로 매각되면서 모든 권리가 소멸되기에 낙찰자에겐 안전하고 깨끗한 물건이 되는 것입니다.

 

경매 물건의 75% 이상이 말소기준권리보다 앞선 선순위 권리가 없어서 낙찰자가 추가로 인수할 것이 없는 일반물건입니다. 이 간단한 원리만 알고 입찰해도 되는 물건들이 시장에는 널리고 널렸습니다. 하지만 반대로 대충 알고 넘어갓다가는 큰코다칠 물건들이 75% 이상 있다는 말과도 같습니다.

권리분석

위 사진을 기준으로 보면 소유권이 거래된 2017년 5월 12일 이전 권리는 하나도 남아있지 않습니다. 이후 최초 근저당권 설정된 중소기업은행이 말소기준권리가 되는 것입니다.

 

말소기준권리가 될수 있는 권리들

1. (근)저당

2. (가)압류

3. 담보가등기 - 받을돈을 건물에다가 걸어놓는 행위

4. 경매기입등기(등기부등보네 '강제경매개시결정'이라고 표시된 것)

5. 선순위 전세권

- 임의경매를 신청한 경우

- 배당요구를 한 경우(단, 건물일부에 설정된 전세권은 예외임)

 

위의 권리들이 여러개가 있는 경우 가장빠른 순위에 있는 권리가 말소기준권리가 됩니다. 이 사항들 뿐만 아니라 임차인이 있는 경우 임차인의 전입일자를 파악해야만 하는데요. 이것은 해당 사건 경매를 프린트하여 동사무소로 가서 전입세대열람을 요청하면 당사자가 아니더라도 발급을 해줍니다. 위 사진의 경우 소유자가 전입세대열람에 단독으로 확인되기에 아무런 문제가 없는 일반 물건에 해당하겟습니다.

 

 

2단계 등기부등본상의 인수권리 분석

말소기준권리를 찾았다면 등기부등본상의 모든 권리들을 날짜순으로 나열하여 말소기준권리보다 앞선 권리나 추가로 인수해야될 권리들이 있는지 확인하는 과정을 거쳐야 합니다. 등기부등본을 보면 빨간색 삭선처리가 된 부분은 삭제된 부분이니 크게 신경쓰지 않아도 됩니다. 멀쩡한 권리들만 추려서 확인하시면 됩니다.

 

말소기준권리를 포함하여 후순위 권리들은 낙찰과 동시에 모두 소멸됩니다. 그렇다면 인수되는 권리들은 어떤것들이 있을까요?

 

1. 말소기준권리보다 순위가 앞선 권리 중에서 인수되는 경우

선순위 가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전청구권가등기(담보가등기가 아닌 경우), 선순위전세권(배당요구를 하지 않은경우)의 권리들은 모두 인수 즉 낙찰자에게 넘어가게된다. 

 

2. 말소기준권리보다 후순위 권리지만 인수되는 경우

말소기준권리보다 후순위임에도 말소되지 않는 특이한 권리들이 있습니다. 소유권에 관한 다툼이 있는 가처분, 말소기준권리가 되는 근저당의 말소를 구하는 가처분, 건물철거 및 토지 인도청구권 가처분 이렇게 세가지 경우가 있습니다. 지금 당장은 어렵겟지만 관심을 가지고 조사해보시면 충분히 이해가 가실겁니다. 지금은 이런게 있구나하고 넘어가시면 됩니다.

 

3단계 임차인(점유자) 분석

말소기준권리보다 전입일자가 빨라 순위가 앞서게 되면 대항력이 있는 임차인인지 확인해야하고, 대항력이 있는 임차인이 있는 경우 배당요구종기일 이내에 배당요구신청을 했는지, 확정일자를 갖췄는지 등을 확인하여 임차인이 경매절차에서 보증금 전액을 배당받을 수 있는지 인수금액은 얼마인지 사전에 확인해야 합니다.

 

만약 전액 배당받는 임차인의 경우 어렵지 않게 명도절차를 마무리하실수 있으실테니 앞으로의 협상테이블의 위치파악을 위해서도 꼭 필요합니다.

 

4단계 매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인

임차인 분석이 마무리되면 매각물건명세서에 있는 다른 인수권리 및 특별매각조건(보증금 20%, 30% 등)등을 확인하여 보증금을 부족하게 준비하는 일이 없도록 사전에 미리미리 준비해야만 합니다. 그래야 실수를 방지할 수 있습니다. 그리고 건축물대장을 통해서는 건물에 대한 공부상과 현황의 차이가 없는지를 파악하고 감정평가서를 통해서 물건의 감정평가가 어떻게 정해졌는지도 파악할 수 있습니다.

 

위반건축물의 경우 해당 시군구청에 해당 물건지 주소와 해당 호수를 불러주면 친절히 알려줍니다. 감정평가서를 자주보게되면 더욱 경매물건을 감정하는 스타일을 익힐 수 있는데, 어떤 감정평가사의 경우 물건을 저평가하는 경우가 종종있어 기회가 되기도 합니다.

 

 

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