부동산 투자 경매 꼭 알아야할 기본 용어

부동산 투자에 있어 부동산 경매는 빠질 수 없는 필수 요소중의 하나입니다. 현재의 부동산 고수들도 과거로 돌아가서 다시 시작한다고 하면 무엇부터 할것이냐고 물으면 어떤 기법적 투자가 아닌 부동산 경매부터 공부를 시작할 것이라고 합니다. 부동산 경매 꼭 알아야할 기본 용어들을 알려드리겟습니다.

 

공부를 좀 하신분들이나 과거 하셨는데 헷갈리신다는 분들은 이번 시간을 통해 많은 도움이 되지 않을까 싶습니다. 부동산 관련 책을 본다고 하더라도 기본적인 용어개념이 서있지 않다면 그때마다 검색을 통해 확인해야해서 불편한 점이 많습니다. 

 

오늘 알려드리는 상식들은 기본적으로 숙지하셔야지만 앞으로 부동산 투자 공부에 많은 도약이 있으실 겁니다. 

 

 

목차

1. 기본용어

2. 경매 차순위 매수신고

3. 매각 불허가

부동산 경매투자 꼭 알아야할 기본 용어

근저당 : 계속적인 거래관계로부터 생기는 다수의 불특정 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도까지 담보하는 저당권을 의미합니다. 쉽게 말해 돈을 빌린 상대가 나에게 이자에 혹시모를 연체이자까지 합해서 근사치의 최대 얼마의 비용을 회수하겠다는 것을 의미합니다.

 

채권자 : 다른사람에게 일정한 행위를 할 것을 청구할 수 있는 자를 의미하며 돈을 빌려준 사람을 뜻합니다. 즉 돈을 받을 권리가 있는 사람을 채권자라 말합니다.

 

채무자 : 채무를 가진 사람. 채권자에게 어떤 행위를 해줄 의무가 있는 사람을 뜻합니다. 채권자에게 돈을 갚아야만 하는 사람을 뜻합니다.

부동산 투자 경매

기각 : 신청 자체는 법원에서 받아들여졌지만 그 신청의 내용이 합당한 이유가 없다고 인정되는 것을 의미하며, 실제 과도한 억측이 보이거나 증거가 불충분할때 이루어집니다.

 

기일입찰 : 현재 각 지방법원에서는 법원이 정한 매각기일에 입찰가격을 적어 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 방법을 사용하고 있습니다. 부동산 투자 경매를 공부하시게 되시면 점점 깊은 공부가 수반되는데, 경쟁이 덜한 공매 쪽으로 넘어가실수록 기간입찰을 보시게 될것입니다.

 

기간입찰 : 공지된 특정 부동산 및 동산을 일정 기간동안 입찰할수 있는 것을 의미

 

낙찰율 : 입찰에 부쳐진 물건 중 낙찰자가 결정된 물건수의 비율

 

낙찰가율 : 입찰 부동산의 감정평가액 대비 낙찰가액 비율. 예를들어 감정평가를 실시하여 경매에 붙여진 금액이 10억이고 낙찰금액이 11억일 경우 낙찰가율은 110%라 되는것입니다. 흔히들 뉴스나 신문에서는 이 낙찰가율을 많이 언급합니다.

 

매각결정기일 : 낙찰자 또는 경매절차상에 문제가 없는지 등을 심사해서 매각허가 여부를 결정하는 날짜를 의미하며 보통 1주일의 시간을 갖습니다.

 

매각기일 : 해당 부동산을 경매로 팔겟다는 기일을 의미하며 경매가 진행되는 당일을 뜻합니다.

 

변경 : 경매절차 진행 중에 새로운 사항의 추가, 권리의 변동, 매각조건의 변경 등으로 경매기일에 절차를 진행시킬 수 없을때 법원이 직권으로 경매기일을 변경하는 것을 뜻합니다. 변경은 언제든 생길수 있기 때문에 경매 매각기일 당일 아침에 꼭 법원경매 사이트를 통해 해당 물건의 사건번호가 있는지 확인하시고 법원으로 향하시는 것이 헛걸음을 방지하는 방법입니다.

 

연기 : 채권자가 경매일 변경을 요청할 수 있습니다. 단 2회에 한해서만 가능하며, 한번 연기할때마다 기간은 2개월 이내로 신청 가능합니다. 

 

이해관계인 : 일정한 사실행위나 법률행위 등에 있어서 해당 사건의 당사자나 그것에 의해서 자기의 권리나 이익에 영향을 받는 자로서 부동산 경매절차의 권리를 가진 사람을 뜻합니다. 그 자격에 해당하는 사람은 아래와 같습니다.

 

1. 채무자 및 소유자

2. 압류채권자와 집행력 있는 판결 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자

3. 등기부에 기입된 부동산 등기부등본에 있는 권리자

4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람

 

취하 : 채무자가 빚을 갚는 등의 이유로 채권자가 경매신청을 취소하는 행위를 뜻합니다.

 

 

차순위 매수신고

부동산 투자 경매 공부를 하시다가 입찰을 위해 법원을 방문하시게 되면 아마 심심치 않게 보시게 되는 것일 것입니다. 최고입찰자 이외의 입찰자 중 최고가 입찰액에서 보증금을 공제한 금액보다 높은 가격으로 응찰한 사람을 뜻합니다. 예를 들어 최고가입찰자가 2억에 낙찰 받았다면 입찰 보증금이 2천만원이라고 했을때 1억 8천만원 이상 2억 미만을 써낸 응찰자는 차순위 매수신고를 할 수 있습니다.

 

이 차순위 매수신고는 최고가 낙찰자가 부득이 사정으로 잔금납입을 하지 못했을때 법원은 낙찰받을 권리를 다음 사람에게 넘길수 있는데 그 차순위 낙찰자 자격을 부여받을수 있는 권리를 뜻합니다.

 

만약 차순위 매수신고 신청한 당사자가 2명이고 금액도 동일한 경우는 추첨을 통해 우선순위를 결정하고, 금액이 차이가 있을때는 많은 사람부터 순위가 매겨집니다. 

 

차순위 매수신고를 하면 최고가매수신고인이 대금납부 기한까지 대금납부를 하지 못할 경우 또다시 경매절차 없이 차순위 매수신고인에게 매각허가를 해서 그에게 권리를 취득할 수 있는 기회가 부여됩니다.

 

 

매각 불허가

1. 경매 절차에서 채무자가 최고가 매수신고인이 된 경우

2. 법원이 정한 입찰보증금 액수보다 적게 넣어 입찰한 경우

3. 입찰표를 잘못 작성한 경우

4. 이전 경매에서 낙찰자로 정해졌으나 잔금을 치르지 않은 사람이 같은 사건에서 또다시 입찰하여 최고가 매수인이 된 경우

5. 농지취득자격증명(농취증)을 매각결정기일까지 제출하지 못한 경우 (보증금 몰수)

6. 법원의 실수가 인정되는 경우 (이해관계인에게 서류 전달오류, 공고 및 감정평가의 누락, 부동산의 심한 훼손(화재 등), 사실과 다른 현황조사에 의한 낙찰자의 피해 등)

7. 미성년자, 금치산자, 한정치산자 등이 최고가 매수신고인이 된 경우

 

매각 불허가는 대부분 낙찰자가 조사 오류로 잘못 낙찰을 받았을때 특히 많이 사용되는 낙찰취소 방법 중 하나라고 생각하시면 됩니다. 하지만 법원에서도 이러한 경우에 대한 데이터가 쌓이다보니 대부분 잘 안해주는 경향이기에 입찰과 낙찰은 신중을 기하셔야만 한다는 것 명심하시기 바랍니다.

 

 

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