부동산 투자공부에서 빠질 수 없는 경매 기초절차와 꼭 체크해야할 것들을 알려드리겟습니다. 보통 부동산 경매라고 하면 잘 모르기 때문에 겁부터 먹는게 사실입니다. 일반매매 물건과 달리 물건의 정보수집에 한계가 있기 때문이지요. 부동산 중개소에서 편하게 앉아서 브리핑 들어가며 살때와는 달리 권리분석도 본인이 해야만 합니다.
부동산 투자의 최대 장점은 주식과 같이 실물이 없이 권리만 왓다갓다 하는 것이 아닌 '실제로 존재하는 것'이기에 원금 보장이 어느정도 된다는 것입니다.
먼저 경매와 친해지려면 용어적인 부분부터 하나하나 알아가야하는데요. 이 부분은 배워가시면서 익히시면 되시니 겁부터 먹지 마세요. 간단한 것중에 채권자와 채무자가 있는데요. 말 그대로 '채권자'는 돈을 빌려준 사람을 의미하며, '채무자'는 돈을 빌린 사람을 의미합니다.
경매는 법원에서 진행하는 합법적인 매각절차로서 채권자가 장기간 못받은 돈을 국가가 법원이라는 기관을 통해 매각 후 돈을 돌려주는 것을 의미합니다.
부동산 경매 절차
처음 절차를 접하는 분들은 '이런 절차로 진행되는구나' 정도로만 봐두시면 됩니다. 나중에 공부가 깊어지시면 낙찰 받고도 불허가를 받아내는 방법, 배당절차에서 돈 받는 방법 등등 다양하게 응용하실 수 있으실 겁니다.
처음 경매사건을 조사하게 되면 검색포털에 '법원 경매'를 검색하시게 되실겁니다. 대한민국 법원 공식 경매공고가 올라오는 법원 사이트입니다.
대한민국법원 법원경매정보
www.courtauction.go.kr
아직 유료사이트를 이용하지 않는 초보단계에서는 이것만으로도 충분합니다. 각 지역별 경매물건들을 조회하실 수 있으며 현재 진행상황과 매각 진행날짜 등을 확인하실 수있습니다. 처음 이곳에서 자신이 거주하는 지역 경매물건들을 조사하게 되시면 경매 사건기록부를 찾아보셔야 합니다.
이 경매 사건기록부는 채권자의 경매신청서가 접수되는 순간부터 해당 부동산에 관련된 법원의 서류 발송 진행절차까지 모든 절차가 기록된 문서입니다. 경매 이해관계인(관계자)들이 제출한 서류들까지 모두 첨부되어 있기에 경매 입찰전에 확인하시는 것이 좋습니다.
경매 사건기록부
- 해당 경매의 매각이 진행되는 법원에서는 입찰 1주일 전부터 해당 경매계에서 열람대에 비치해둠.
- 감정평가서, 건축물대장, 도면, 점유관계조사서, 매각물건명세서 등 법원에서 조사한 모든 문건 열람가능
- 단, 채무자 정보나 관계자들의 인적사항, 유치권에 관한 서류등은 관계인이 아닌이상 공개되지 않음
낙찰 이후에는 '낙찰자'라는 이해관계인이 되기 때문에 모든 문서열람 및 복사가 가능하게 됩니다. 이때 필요한 경매기록 부분만 복사를 요청할 수 있습니다. 사실 요즘은 스마트폰으로 몰래 찍어오기도 합니다. 문서를 보시면 아시겟지만 두께가 장난이 아니기 때문에 전체를 복사하는 것은 엄두를 내지 못합니다.
부동산 경매 사건기록부 필수 체크서류
매각물건명세서
입찰자들에게 부동산의 현재 상태와 권리상 하자에 대한 부분을 명시하는 서류. 입찰자에게 불측의 손해를 방비하며 해당 부동산의 권리상의 하자나 낙찰 후 추가로 인수되는 사항 등을 확인할 수 있도록 하여 낙찰자가 되었을시 피해를 예방하기 위한 서류입니다.
만약 이 서류에 나와있지 않은 사항으로 인해 중대한 하자를 체크하지 못했다면 매각불허가를 신청할 수 있습니다. 부동산의 공부상 표시와 현황이 다른 부분, 매각 후 소멸되지 않는 부동산 권리 또는 가처분, 유치권등을 표시해야만 합니다.
집행관 현황조사서
법원에 경매사건이 접수되고 경매개시결정이 나게되면 집행관이 바로 해당 부동산으로 이동해 현재 상태, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖에 현황에 관하여 조사하게 됩니다. 이를 문서화 한것이 집행관 현황조사서 입니다.
감정평가서
법원은 경매부동산에 대해서 감정평가인을 통해 값어치를 매기게 합니다. 주변 비슷한 부동산의 시세부터 특수한 권리로 인한 가격 감안까지 해가며 조사서를 제출합니다. 임차권 여부, 대항력 유무, 법정지상권의 발생여부, 유치권 존재 여부 등의 권리상 하자도 조사하게 됩니다. 하지만 대다수 그냥 시세에 관한부분만 첨부하기에 가격적정선 파악을 위해서만 참고하시는게 좋습니다. 운좋게 좋은 단서가 발견되는 경우도 있으니 한번 훑어보시면 좋습니다.
송달내역(서류를 주고받은 내역)과 이해관계인들의 배당요구신청서
법원에서 발송한 서류(경매개시결정문, 최고서 등)에 관한 송달내역, 배당요구신청서 및 첨부된 임대차 계약서, 도면, 사업자등록증, 보정서도 함께 복사해둘 것.
이해관계인들의 제출 서류
소유자(채무자)의 초본, 유치권 신청서, 유치권배제 신청서, 매각불허가 신청서, 이해관계인들의 보정서, 사실관계조사서, 진술서, 탄원서 등등 사건의 흐름을 이해할 수 있는 서류들은 챙길 것.
기본적으로 경매를 조사하고 낙찰 후 명도에 필요한 서류들을 나열해보았습니다. 기존에 경매를 공부하시는 분들이라면 한번쯤 거치셨을 절차이며, 책으로 공부하시는 분들도 한번쯤은 읽어보셨을 것입니다.
경매 투자를 공부한다는 것은 부동산의 전신을 해부한다는 것을 의미합니다. 앞으로의 부동산 투자를 해가시는데 튼튼한 기초가 될 지식이랍니다. 처음 접하시는 분들은 어렵게만 느껴지실 수도 있습니다. 그만큼 공부가 선행되어야 한다는 것! 명심하시기 바랍니다.
마냥 어려운분들을 위해 가볍고 소설처럼 읽을 수 있는 부동산 책을 하나 소개시켜 드리겟습니다. 바로 '싱글맘 부동산 경매로 홀로서기'라는 책입니다. 책을 싫어했던 저도 이 책을 통해 부동산 공부를 할 결심을 했고 쉽고 재밋게 읽었던 기억이 나네요. 이왕 부동산 공부하실거 재밋게 하셨으면 좋겟습니다.
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