부동산 투자 공부 이것도 모르고해?

부동산 투자 공부 방법과 단계별로 밟아가야할 것들을 알려드리겟습니다. 부동산 투자를 공부하면서 제가 실제로 경험하고 넘어지면서 배웠던 것들을 이제는 차례대로 하나씩 이야기 해보려 합니다. 당장 부동산 투자를 하시고 싶으신가요? 그럼 차근차근히 잘 따라오세요. 

 

물건 하나를 살때도 오프라인과 온라인, 해외직구 등등 다양한 방법이 있는 것처럼 부동산 투자의 시작인 '집'을 사기위한 방법도 접근방법이 정말 다양하게 존재합니다.

 

가장 보편적이고 쉽게 접근할 수 있는 방법들을 알려드리겟습니다. 앞으로 하루하루 풀어나갈 스토리에서도 방법들을 알려드릴테니 걱정하지 마세요!

부동산 투자 방법 목차

1. 청약, 분양받기

2. 부동산 중개소를 통한 일반매매

3. 부동산 경매로 낙찰받기

 

 

청약, 분양받기

청약에 대해 조금이라도 관심을 가져보신분들이라면 청약통장의 필요성에 대해서 아실 겁니다. 저는 성인이 되자마자 청약통장을 만들었는데요. 지금 당장 쓰지 않더라도 금리 자체가 일반적인 적금보다 좋고 연말정산 때 소득공제 혜택도 챙길수 있으니 일석이조의 효과를 내는 통장이랍니다.

 

한국의 주거용 주택의 대표적인 것이 아파트인 만큼 일반적으로 새 아파트를 분양받기 위해서는 청약통장이라는 것이 필요합니다. 청약제도는 보다 많은 사람들에게 공평한 기회를 나눠주기 위해 만들어진 제도로 3가지의 청약통장 시스템으로 운영되다가 2009년부터 주택청약종합저축으로 통합되어 운영되고 있습니다.

 

청약을 준비하시는 분들이 가장 어려워하는 것이 용어와 개념이해입니다. 용어는 인터넷에 검색해보시면 어렵지 않게 이해하실 수 있으니 전반적인 개념에 대해 알려드리겟습니다.

 

청약통장은 기본적으로 6개월 이상 연체없이 납입하고 청약을 신청하시고자 하는 해당 아파트가 존재하는 지역기준에 맞춘 금액을 청약통장 안에 보유하시고 계신다면 자격이 주어집니다. 

 

청약에는 추첨제와 가점제라는 제도를 활용하고 있는데, 추첨제는 자격요건만 갖추어지면 추첨을 통해 당첨자를 선정하는 방식이고 가점제는 일정 조건에 부합하는 사람들에게 점수를 부여하여 당첨자를 발표하는 방식입니다. 각 분양 아파트별 입주자 모집 공고문을 통해 추첨제 25% 가점제 75% 이런식의 표기를 하기 때문에 직접 확인하셔야만 합니다.

청약

요즘은 '청약홈'을 통해 본인의 가점이 몇점인지 계산해볼 수 있고, 분양 일정이 어떻게 되는지도 캘랜더 형식으로 볼 수 있으니 '청약홈'사이트를 자주 들러보시기 바랍니다.

 

아마 처음 분양아파트의 공고문을 접하시는 분들은 대체 무엇을 어떻게 봐야하는지 헷갈리실 것입니다. 보통 페이지수도 50페이지 전후로 상당하기 때문에 읽다가 지치기 마련이니, 무엇을 체크해봐야 하는지 알려드리겟습니다.

 

분양 공고 체크사항

- 재건축, 재개발의 경우 조합원 물량을 제외한 실제 일반분양 수량 확인

 

- 원하는 평형의 공급세대수 확인

 

- 중도금, 잔금 일정과 금액 확인

 

- 해당 아파트 입주예정일 확인

 

- 청약 순위별 자격요건과 청약 가점제 점수 확인

 

- 청약 순위별 접수일정과 시간 확인(1순위, 2순위 등등 순위별로 접수일이 다 다르므로 필수확인)

 

- 은행, 홈페이지, 모델하우스 등 접수 장소 확인

 

- 당첨자 발표 일정 및 명단 확인장소 체크(홈페이지, 개별문자 등등)

 

- 분양보증 여부 확인(분양업자의 파산으로 공사 지연시 진행방법 체크)

 

- 청약 신청시 필요 서류 준비 (분양 공고문 또는 해당 홈페이지 참조)

 

- 계약금, 중도금, 잔금 지연에 따른 지연이자율 또는 계약해제 조건 확인

 

- 지역별(투기지역 / 투기과열지역 / 조정지역 등) 대출 가능 비율 확인(DSR, LTV, DTI)

 

- 중도금 대출은행 이율 확인

 

- 분양권 전매금지 여부와 기간 확인

 

 

분양받는 시점이 부동산 활황기냐 불황기냐에 따라서 상황이 달라질 수 있지만 위 체크리스트를 기반으로 준비하시면 당첨의 기회는 옵니다. 아무리 가점이 낮아도 추첨에 의한 당첨은 포기하지 마시기 바랍니다. 본인의 가점 자체가 낮다면 비선호 타입, 소형 아파트, 대형 아파트 등도 기회가 될 수 있습니다. 사람들은 국민주택 규모 84 사이즈에 몰리는 경향이 있으니 참고하세요!

 

게다가 요즘은 1인가구의 증가로 인해 초소형 아파트도 많이 찾는 추세입니다. 기존 84제곱이나 59제곱 사이즈의 아파트는 3~4인 가족을 대상으로 지어지는 아파트이므로 점점 트랜드 자체가 1~2인 가구로 맞춰지는만큼 84 사이즈를 고집할 필요는 없습니다.

 

단 실거주를 위한 매매수요보다는 분양가격이 저렴하기에 임대수익을 노리는 투자자들의 유입이 주를 이룹니다. 따라서 불황기일때는 임대수요로 이익을 챙기고 활황기일때는 투자자의 유입이 있을시 파는것이 좋습니다. 분양가는 저렴한 반면 작은 금액으로 임대수요를 얻고싶어하는 투자수요는 늘 있으니까요. 게다가 활황기때 가격상승률은 대형평수보다 더욱 좋은것이 소형평수입니다.

 

수도권의 경우 가점제로 청약에 당첨되려면 기본적으로 청약통장을 오랫동안 가지고 있어야 하며, 무주택 기간도 상당해야하며, 가족수도 많고, 부모님도 부양해야만 점수를 채울수 있습니다. 그런데 실질적으로 그런사람이 과연 몇이나 될까요? 10억에 육박하는 분양대금을 가지고 있을 확률은 더더욱 낮습니다.

 

이런 분들은 좀더 저렴한 다른지역 청약을 노리시거나 대출과 자금 등을 계산해보시고 필요자금을 모으는데 5년 이상 걸린다면 다른방법으로 투자를 시작하시길 추천드립니다. 물론 적금만 부으라는게 아닌 1,000~2,000만원 정도 모이셧다면 종잣돈을 불리기 위해 기다리는 것보다 지금 당장 본인이 할 수 있는 투자방법부터 찾으시는게 훨씬 낫습니다. 

 

 

부동산 중개소를 통한 일반매매

일정한 수입이 있는 직장인의 경우 종잣돈 조금에 대출을 받아서 집을 구매하는 것은 어려운일이 아닙니다. 이때 사려는 집의 특성을 고려해야만 합니다. 내가 살집이냐 투자가 목적이냐에 따라 투자할 수 있는 범위가 달라집니다.

 

일반 매매 단계

현재 가지고 있는 종잣돈 규모확인 > 투자할 종목선택(아파트, 빌라, 재건축/재개발, 오피스텔 등등) > 공인중개사 5곳 이상 방문 및 살 집을 직접 확인할 것 > 대출 또는 전세 가능금액 확인(비용고려 총 매매금액 확인) > 공부서류 (등기부등본, 건축물대장 등등) 체크 후 계약 > 중도금, 잔금 지급 후 소유권 이전등기 서류 수령 > 입주 또는 임대 진행

 

먼저 일반매매로 집을 살때는 거의 공인중개사들이 기타자료등을 확인해주지만 이 또한 놓칠수도 있는 부분이 있으니 본인께서 직접 공부 확인을 할 줄 아는것이 가장 좋습니다. 하단에 가장 중요한 등기부 보는 요령 링크를 걸어둘테니 확인하세요.

 

부동산을 구매할때는 본인 보유자금(실보유 금액 + 대출가능 금액)까지 파악하시고 움직이시는게 좋으며 취등록세와 중개수수료까지 고려하셔야만 합니다. 

 

보통 일반매물 말고도 해당 지역 공인중개사들과 친분을 쌓아두면 '급매물'이라는 사정이 있는 물건들이 나오기도 하는데요. 해당 주택 소유자의 건강악화, 해외 이주, 급전 필요 등의 이유로 나오게 됩니다.

 

급매물이 일반 매물보다 저렴한 이유는 해당 시기에 맞춰 판매해야만 하며, 잔금도 일정 기간 이내에 치뤄야하는 경우가 많기 때문에 구매할 수 있는 사람들도 제한적이기 때문입니다.

 

일반매매 시 주의사항

- 대출이 많은 경우 매입을 위한 대출가능 유무확인

>전세권 설정이 되어있다면 초보자는 패스

 

- 가압류, 가등기 등 권리관계가 복잡한 것들은 주로 경매바로 이전 단계가 많으니 패스

 

- 국토교통부 실거래가와 네이버 부동산 호가 비교 및 동향 파악

 

- 급매물일수록 꼭 현장을 확인하라(재건축, 재개발 제외)

> 서류상으로만 거래 시 시설하자나 문제가 심한 임차인이 있을 가능성이 높음

 

- 현장파악 시 교통여건, 노후도 파악, 주변 학군, 관공서, 마트, 조망권, 일조권 등을 체크하시면 좋습니다.

 

- 절대 지금 계약 안하시면 팔릴 수 있다 등등의 현혹시키려는 말에 휘둘리지 마세요. 그거 말고도 물건 많습니다.

 

- 주변에 입주하는 새아파트와 같이 공급이 얼마나 있나 확인하세요

 

갭투자

일명 전세끼고 구매가 하나의 투자 타입이 된 형태인데요. 전세가격과 매매가격의 차이가 좁으면 좁을수록 투자금액은 적게 들어갑니다. 

 

서울의 경우 매매가의 40%가 대출이 가능합니다. 5억짜리 아파트가 대출을 받으려하면 2억 밖에 대출이 안되는 것이죠. 그런데 전세가를 보면 4.5억 정도 하는 경우가 많습니다. 이런경우 5천만원만 있으면 서울의 아파트를 살수 있는 것이죠. 

 

이렇게 전세가율이 높은 아파트만 골라서 투자하는 분들도 계실정도로 이제는 갭투자는 보편적인 투자방법 중 하나가 되었습니다. 이런 전세가율은 '호갱노노'와 같은 사이트에서 확인하실 수 있으니 확인해보시면 됩니다. 단 투자시 주의할점은 오피스텔은 상승여력이 높지 않기 때문에 조심하셔야만 합니다.

 

 

경매로 낙찰받기

경매는 대부분 현재의 시세보다 저렴하게 사기 위한 방법으로 대출도 일반매매에 비해 조금 더 받을수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 정부에서 규제하는 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)에서는 대출을 받을 수 있는 금액도 일반매매와 크게 다르지 않습니다.

 

소자본으로 시작할 수 있는 투자 방법으로 경매는 매력적인 투자 방법입니다. 저 또한 투자의 시작을 경매로 시작했고, 보다 저렴하게 부동산을 모을 수 있었습니다.

 

여기서 중요한 것은 경매는 주택을 구매하기 위한 하나의 수단이라는 것입니다. 경매는 무조건 싸게 살 수 있다는 말은 사실이 아닙니다. 대게 요즘같은 부동산 활황기일때는 감정가를 넘겨 시세에 육박하는 금액으로 낙찰 받아가는 것이 사실이니까요.

 

경매는 기본적인 권리분석부터 다양한 하자를 법적으로 대응할 수 있는 법까지 배워야하기에 다양한 공부가 필요한 것이 사실입니다. 직장인 분들도 요즘은 온라인 강의나 책 등을 통해 다양한 방법으로 이 경매시장에 뛰어들고 계신데요. 아직 실력이 출중하지 않으신 분들은 컨설팅 등을 이용하기도 합니다.

 

투자는 내 소중한 돈이 들어가는만큼 적절한 공부가 필요한 것이 사실입니다. 경매절차와 문제 해결책에 대한 부분을 인지하고 몸으로 체득해가며 경험치를 쌓는 것이 한편으로는 재미도 있습니다. 실제 조사를 하다보면 탐정이 된듯한 느낌을 받을때도 많으니까요.

 

어떤 수단으로 구매하든 무조건적으로 상승하는 시장은 없습니다. 때로는 내려가고 때로는 올라갑니다. 부동산 가격이 내려갓다고 해서 앞뒤 따지지않고 던져버리는것이 답은 아닙니다. 시간이 지나면서 결국 시세는 회복하게 되고 일정 수준의 수익을 얻기 위해서는 나름의 시간이 필요합니다.

 

부동산 투자의 성공을 위해서는 그 위기를 버틸수 있는 멘탈이 가장 중요한 포인트인 것 같습니다. 저도 초반에는 일희일비하며 떨어지면 우울하고 올라가면 기분좋은 그런 생활을 했었습니다. 하지만 지금 돌아보면 전체적으로 오르는 것이 부동산인 것은 사실입니다. '굳이 그때 그렇게 힘들어하지 않아도 됫었는데..' 그게 지금의 제 생각입니다.

 

어떤 일이든 쉬운일은 없습니다. 경매 시장도 마찬가지고 일반매매도 마찬가집니다. 제가 경매로 시작한만큼 제 블로그를 통해서는 지금까지 제가 겪은 경매 경험들도 먼저 투자이야기를 풀어보려 합니다. 글을 쓰다보니 자연스레 길어진점 양해부탁드립니다. 다음 포스팅을 기대해주세요:)

 

 

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