부동산 투자 경매 입찰가 결정 방법

부동산 투자를 공부하시는 분들 중 경매 입찰가 결정 방법에 대해 알려드리겟습니다. 입찰가를 결정하는데 있어서 기준없이 감으로만 결정하시는 분들도 많고, 현재 투자활동을 하고 계신분들 조차도 명확한 방법을 모르는 분들이 많습니다. 이 기준을 알고 가신다면 보다 명확한 부동산 경매 투자를 하실수 있으실 겁니다.

 

입찰가 산정은 최대의 수익을 낼 수 있으면서도 낙찰 받을 수 있는 가격으로 정하는 것입니다. 우선 수익을 계산하려면 그에 맞게 원가계산부터 이루어져야만 합니다.

 

원가계산을 할때 낙찰가 뿐만 아니라 임대 및 매매를 놓을 때까지 소요되는 비용을 감안해야되기에 하나라도 놓칠 경우 자칫 추가적인 비용으로 본인이 생각하신 투자수익률보다 훨씬 못 미치는 투자를 하실 수 있습니다.

 

목차

부동산 경매 입찰가 입찰전 확인해야할 사항

원가 파악하기

- 낙찰가(입찰보증금 + 잔금)

- 취득세(법무사 수수료 포함)

- 이사비용(소유자인지 임차인인지, 건물 크기 및 상황에 따라 차등 설정)

- 밀린 공과금(체납관리비 중 공용부분은 낙찰자의 부담)

- 수리비용(하자보수 및 도배, 장판 등 리모델링 비용)

- 금융비용(임대를 놓을 때까지 대출이자 최소 3개월치 이상은 감안해서 포함)

- 중개수수료 등 기타 잡비용

 

위 체크사항들을 보시면 생각보다 들어가는 비용들이 많습니다. 이 비용들 중에서도 금융비용은 부담이 될수밖에 없는데요. 입찰 전 부동산 조사단계부터 빨리 움직여 점유자를 먼저 만날수 있다면 성향파악이 가능합니다. 한마디로 진상이냐 선한 임차인이냐를 보고 짐작해야만 하는 어쩔수 없는 부분이기도 합니다.

 

세전 수익을 계산하는 방법은 현재 급매가에서 원가를 빼는 방법입니다. 원가란 위 제반비용들을 합한 금액을 의미합니다. 만약 인테리어 등으로 추가적인 가치창출이 가능하셔서 가격을 키울수 있다면 좀 달라질수 있지만 쉽지 않은것이 사실입니다.

 

수익(세전) = 시세(급매) - 원가

 

 

수익률과 수익계산 방법

부동산 투자 그러니까 경매, 공매, 일반매매를 통틀어 몇번 경험을 하시다보면 매도 자체가 그리 쉽지 않다는 것을 실감하게 됩니다. 정말 자신이 팔고 싶을때 적절히 파실수 있는 것도 능력입니다. 그러다 보니 중간에 임대를 생각하실 수 밖에 없는데요. 임대용 수익률 계산 방법에 대해 알려드리겟습니다.

 

임대용 수익률 계산은 대출 및 차후 임대를 통해 회수할 수 있는 임대보증금을 제외하고 최종투입현금 대비 얻어지는 수익을 계산하는 것을 뜻합니다. 대부분의 사람들이 경매, 공매 투자를 하면서 거의 대출을 이용하고 있고, 적당한 대출을 활용할 경우 동일한 투자금으로 여러개의 분산투자가 가능하기에 리스크를 낮출수 있습니다. 이로 인해 수익률은 더욱 올릴 수 있습니다.

 

수익률(%) = 연간순수수익 / 순수현금투입액 x 100

 

본인 투자금 산출계산식

투자금 = 보유금 + (월별 운용가능 금액 x 12 ÷ 대출이자율)

 

- 원가 산정 : 취득세, 법무비, 수리비, 명도비(이사비), 중개수수료, 금융비용 등이 추가발생합니다. 보통 낙찰금액의 10%로 계산합니다.

- 레버리지 효과 : 대출을 활용하여 순수 현금투입액을 낮추고, 수익률을 높일 수 있습니다.

 

예시) 낙찰가 1억원, 임대(보증금 1000만원, 월세 35만원)를 놓을 경우

 

대출을 활용하지 않을 경우

5,000만원(낙찰금액) + 500만원(필요비용) - 1,000만원(보증금) = 4,500만원(순수 현금투입액)

 

35만(월세) x 12(1년) = 420 만원(순수 수입액)

420만원 ÷ 4,500만원 x 100 = 9.33%(수익률)

 

대출을 낙찰가의 70% 활용할 때(이자율 5%로 계산시)

5,000만원(낙찰금액) + 500만원(필요비용) - 3,500만원(대출금) - 1,000만원(보증금) = 1,000만원(순수 현금투입액)

 

420만원(1년 월세) - 175만원(연간 이자) = 245만원(순수 수입액)

245만원 ÷ 1,000만원 x 100 = 24.5%(수익률)

 

하지만 이때 주의해야할 점이 있습니다. 수익률만 따지게 되면 자칫 함정에 빠질수 있습니다. 막상 수익률은 높은데 정작 계산해보면 돈이 얼마 안되는 경우가 이런 경우입니다. 낙찰가격이 높더라도 높은 비율의 대출을 활용하고 높은 보증금을 받으면 투자되는 자기자본이 적어지게 되어 당연히 수익률은 높아집니다.

 

입찰가가 높기 때문에 낙찰 확률도 높아질 것입니다. 하지만 실제 대출이자를 제외한 절대적인 순수익은 적어지기에 막상 계산해보고 나면 기운빠지는 돈을 만질수도 있으니 미리미리 계산해보시고 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

 

부동산을 많이 보유한다고 투자에 성공하는 것만은 아닙니다. 대한민국에는 보유할때 내는 보유세라는 것도 존재하기 때문에 무작정 갯수만 늘리는 것은 추천드리지 않습니다. 시작할 때 자신의 수준에 맞는 기준을 먼저 확립하고 그 기준이 충족된다면 레버리지(대출)을 활용하여 수익을 극대화 시킨다는 생각으로 접근하면 더 좋은 결과를 얻으실 수 있으실 겁니다.

 

 

양도소득세 계산 및 세율 확인

잘 사는것도 중요하지만 잘 파는것은 더더욱 중요합니다. 이 때 매도시 발생하는 세금이 바로 양도소득세입니다. 양도소득세는 보유한 부동산을 처분할 때 내는 세금으로 부동산 양도 이전에 비과세, 감면요건을 검토하고 절세대책을 세운 다음 처분하는 것이 중요합니다.

 

또한 부동산 관련세법은 자주 개정되는 부분이기에 매도하시는 시점에 다시 한번 확인해보시는 것이 좋습니다. 먼저 간단한 양도소득세 계산법에 대해 알려드리겟습니다.

양도소득세 계산 방법

1. 양도가액 : 상대방에게 실제 매매한 거래 금액

 

2. 취득가액 : 취득에 소요된 실제 취득가액

 

3. 필요경비

- 취득시 부대비용 : 취득 시 지출한 비용 중 취득가액 이외의 취득세, 중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용. 소유권 확보를 위한 소송비용, 명도비용, 인지대도 포함된다.(단, 사업자가 아닌 개인의 경우 필요경비 인정범위가 있음)

- 취득 후 지출 비용 : 용도변경, 개량, 이용편의를 위해 지출한 비용. 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용, 샷시 교체비용 등이 포함.

- 양도비용 : 자산 양도를 위해 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비, 양도소득세 신고서 작성비용 등이 포함.

 

4. 장기보유특별공제 : 보유기간이 3년 이상인 자산에 대하여 그 양도소득 금액을 산정할 때에 일정액을 공제하여 주는제도. 이 장기보유특별공제율도 세법개정안 수정으로 인해 수시로 바뀌므로 미리 확인이 필요합니다.

 

5. 양도소득기본공제 : 소득별로 각 연 250만원을 공제합니다.(세금에서 이정도 금액은 빼준다는 의미)

양도소득세 세율(2021 버전)

필요경비 인정/불인정 대상

위에 언급했던 명도비용의 경우 선순위 임차인의 보증금, 유치권자의 유치권 비용은 가능하지만 단순 이사를 위한 위로금 형태의 비용은 필요경비에 포함되지 않습니다. 금융기관 대출금 이자의 경우 임대사업등록시 비용 처리 가능합니다.

입찰가 산정 방식

다양한 비용들을 감안해서 계산해야만 적절한 수익이 내손에 들어오게 됩니다. 무작정 '대충 얼마정도 들어가겟다'하고 입찰하시면 결국 나중에 손에 쥐게되는 금액은 얼마되지 않거나 손해보는 경우가 다반사이니 계산 잘해보시길 바랍니다.

 

또한 본인의 신용도에 따라 경락잔금대출(경매 대출)의 한도가 달라질 수 있으니 입찰전 대출이 얼마정도 가능한지 여부는 체크하시고 움직이시는 것이 좋습니다. 자세한 대출에 대한 이야기는 다음편에 이어가 보겟습니다. 이 글이 도움이 되셧다면 좋아요(하트)와 구독 부탁드립니다:)

 

 

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