부동산 투자 경매 명도 잘하는 방법

부동산 경매에 있어서 명도는 하이라이트라고 할 수 있습니다. 경매 낙찰 이후 이루어지는 명도를 잘하는 방법에 대해 알려드리겠습니다. 명도는 점유자(임차인)를 내보내는 절차입니다. 이 방법만 잘 숙지하셔도 앞으로 부동산 관련 일을 진행하는데 있어서 강력한 카드를 손에 쥐시게 되는 것입니다.

 

모든 것의 시작은 상대방의 성향을 파악하는데서 시작합니다. 협상을 잘하기 위해서는 상대방을 먼저 만나보셔야만 합니다. 이때 조심하셔야 할점은 첫 만남부터 어려운 용어를 섞어가며 무조건 압박하여 내보낼 것에만 집착하여 대화를 풀어가면 상대방 역시 독이 올라 좋은 답변이 돌아오지 않는다는 것입니다.

 

첫 만남에서는 상대방의 처지와 입장을 동조하며 들어주는 식으로 대화를 하며 상대방을 파악하여 앞으로 명도를 어떻게 진행할 것인가를 생각하시면 됩니다. 일종의 탐색전이라고 보시면 됩니다.

 

목차

부동산 경매 명도 잘하는 방법

방법을 알더라도 본인이 실행에 옴겨가며 직접 부딪혀야지만 상황도 나아짐을 명심하시기 바랍니다. 많은 선배들이 온라인을 통해 경험담을 공유하고 있지만 좋은 팁들일 이리저리 흩어져 있어 보시기 힘드셨을 것입니다. 이 한장에 모두 모아드리니 잘 활용하시기 바랍니다.

경매 명도잘하는 법

3자 화법

점유자들은 세입자든 채무자든 상관없이, 이상하리만큼 낙찰자에게 강한 적대감을 나타냅니다. 마치 낙찰자 때문에 보증금을 잃고, 집을 날리게 된 상황이 된 것처럼요. 물론 두려운 마음에 그러한 반응을 보이는것은 이해하지만, 막상 겪으면 기분이 썩 좋지 않습니다. 이럴 때 공공의 적을 만들고 3자 화법을 통해 대화를 진행하면 술술 풀려나가는 명도를 하실 수 있습니다.

 

공공의 적을 만든 후 3자 화법을 사용하면 되는데, 묘령의 사장님(또 하나의 나)을 만들어 그분이 낙찰자이고 나는 그분의 심부름으로 일처리를 수행하는 직원이라고 이야기하는 것입니다. 낙찰자는 오랫동안 부동산을 해온 베테랑이고 협의가 되지 않을 경우 인정사정없이 강제집행을 하는 분이라고 소개해야 합니다.

 

이 3자 화법은 상대방이 무리한 요구를 할 때 차단하는 수단으로 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 일개 직원에게 요구를 해봐야 안된다는 것을 당사자들도 아는 것입니다. 어차피 의사결정자는 내가 아니고 우리 사장님이기 때문에 지금 확답을 드릴수 없고 사정은 잘 말씀드려보겠습니다.

 

그렇지만 이런 경우 법적절차를 못해서 안하는 것이 아니라는 사실을 인지하셔야 한다고 이야기를 해야 합니다. 결정권자는 내가 아니라고 애매하게 발을 빼면서도 점유자에게 인지시켜줘야 하는 상황은 콕콕 짚어 이야기 해줄 수 있는 절말 유용한 화법이랍니다.

 

 

이사비 협의

점유자(임차인)들의 최종 목적은 이사비입니다. 부동산 경매 명도에서 결국은 이사비를 얼마를 주고받고 나갈 것이냐가 마지막 종착지입니다. 이 비용여부에 따라 명도가 순조롭게 또는 어렵게 진행이 되기도 합니다. 이사비는 정해진 금액이 없지만 최악을 대비하여 강제집행 비용 정도의 금액을 협상노선으로 잡고 가는 것이 좋습니다.

 

32평 아파트를 강제집행 한다고 했을 때 비용은 실평수(25.7평) x 약 7~8만원(강제집행 노무비용) = 약 180만원이 됩니다. 따라서 최대 180만원을 제시하는 것이 아니라 처음에는 100만원 정도를 제시하는 것이 좋습니다. 이때 점유자는 거의 150~200만원을 요구합니다. 협조에 따라 조금 더 줄것 같은 뉘앙스를 풍기면 되는데, 이러한 이사비는 금액이 크므로 입찰 전에 입찰가를 산정할때 수익 계산에 넣어야 손해를 보지 않을 수 있습니다.

 

점유자와 협의를 했다면 서면 작성 필수

사람들은 입으로 많은 약속을 하고 쉽게 어기기도 합니다. 이러한 약속들을 문서화하여 사인을 하거나 도장을 찍으라고 하면 스스로에게 책임감을 부여하게 되므로 웬만해서는 지키려고 하는 심리가 있습니다.

 

최종적으로 점유자와 합의점을 찾았다면 A4 용지나 빈 종이를 마련하여 간단하게 합의된 내용을 적고 상대방의 인감도장 날인과 인감증명서를 첨부하는 것이 좋습니다. 그러한 행위는 합의서에 대한 이행을 상대방에게 좀 더 구체적으로 명시하는 것일뿐만 아니라 상대방을 끝까지 압박할 수 있는 수단으로 활용됩니다.

 

간접적인 공포감을 연상시킬 것

점유자와의 만남에서 많은 말을 하는 것은 좋지 않습니다. 말을 많이 하다보면 실수를 할 수도 있기 때문에 상대방이 만만하게 볼 수 있습니다. 어디서 귀동냥으로 들은 어설픈 법을 운운하며 이야기해 올때는 당황스러우실 겁니다. 이럴 때는 당황하지 말고 알아보고 말씀드리겟다는 말로 마무리 하세요. 

 

대부분의 점유자들은 경매에 대한 지식이 없고 법적으로도 매우 약한 것이 사실입니다. 강제집행 및 법적 절차에 대해 연상을 하게끔 살짝 언급을 해주는 것이 좋습니다. 몰라서 안하는게 아니라 할 수 있지만 좋게 끝내기 위한 협상이라는 식으로 말이죠.

 

 

부동산 경매 명도 케이스별 대화법

[무리한 이사비를 요구할 때]

세입자가 무리한 이사비를 요구할 경우 '일단 사장님께 보고 올리겟습니다.'로 이야기를 시작하며 강제집행 비용 절반의 비용을 말씀하시면서 이 정도 비용이면 가능한데 굳이 비용을 더 지출할 필요성이 없음을 설명하세요. 이후 점유자는 어디선가 타인에게 들은 정보를 이야기 할 것입니다.

 

하지만 강제집행 비용을 알고 있는 우리는 잘못된 정보로 인한 손해를 보실수 있음을 인지시켜야 합니다. 인근 법무사 사무실 같은 전문가에게 한번 확인해보라고 하며 이야기를 마무리 하시면 됩니다.

 

[잔금 납부하고 오라는 식]

아직 잔금납부도 안했는데 '다짜고짜 나가라고 하는 것이냐'는 투로 말씀하시는 분들이 있습니다. 이때 명확히 인식시키셔야 합니다. 잔금을 납부하지 않은 이유는 소유권이 넘어옴과 동시에 발생하게 되는 점유자(임차인)분의 비용 때문이라는 말이죠.

 

당장 내일이라도 잔금납부는 하면 되지만 이후 발생하게 될 비싼 월세를 지급하셔야만 하는데 저희도 쓸데없는 돈과 시간을 낭비하고 싶지는 않다는 식으로 이야기를 풀어가세요. 이사 날짜를 고려해보고 알려주시면 그에 맞추어 잔금을 납부해 비용을 최소화 시켜드리겠다는 말도 함께 해주시면 좋습니다.

 

[법대로 하라는 식]

잘못된 법 상식을 전해듣고 무작정 버티려는 점유자들이 있습니다. 이 부분은 고쳐잡아 주셔야 합니다. 강제집행은 실제 잔금을 납부하고 소유권이전일로부터 길어봐야 1달이면 충분합니다. 만약 버티시면 그로인해 발생되는 월세에 대한 부당이득금 청구와 강제집행 비용 일체를 법원에서 임차인에게 청구한다는 사실을 알려주세요.

 

배당 받는 세입자는 낙찰자의 명도확인서와 인감증명서를 지참하여야 배당을 받을 수 있습니다. 따라서 이 두가지 서류가 핵심이므로 명도 완료 이전에는 이 서류를 절대 주어서는 안됩니다. 배당 받고 나가겠다고 약속해놓고 배당 이후 언제 그랬냐는 식으로 이사를 가지 않는 점유자도 많습니다.

 

그렇다면 명도소송으로 5~6개월의 추가적인 싸움이 시작되니 꼭 조심하시기 바랍니다. 부동산 투자 경매에 있어서 명도는 최종 협상단계입니다. 이 부분을 잘 마무리하지 못하면 몇 개월을 추가적인 고생을 하셔야하니 신중한 대처가 중요합니다.

 

 

 

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