부동산 투자 경매 낙찰가 산정의 비밀

부동산 투자 방법 중 경매를 도전하시는 분들이 처음에 가장 고민하는 것이 있습니다. '어떻게 하면 낙찰을 받을까?' 단순히 생각하면 남보다 비싸게 쓰면 되지만 이것은 수익률 면에서 보면 손해를 보는 것이기에 힘든 것이 사실입니다. 기준을 알고 움직이면 보다 수월한 낙찰이 가능합니다.

 

경매라는 것도 결국은 사람이 하는 것입니다. 과연 다른 사람은 어떤 기준으로 낙찰 가격을 산정하는 것일까? 그리고 수익이 나면서도 원하는 가격에 낙찰을 받기 위해서는 어떻게 해야 할까?

 

부동산 경매를 하면서 본인의 기준점을 가지고 입찰하기란 쉽지 않습니다. 물론 이렇게 한다고 무조건 낙찰을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 하지만 다른 사람들은 어떤 기준으로 얼마에 입찰을 할 것인가를 이해하면 가격을 결정하는데 수월하실 것입니다.

 

목차

 

 

낙찰가격 산정 기준

경매에 있어서 낙찰을 잘 받았다는 기준은 무엇일까요? 저는 주변 시세대비 10% 저렴하게 받으면 잘 받은 것이라 생각합니다. 특히 아파트의 경우 이제는 대중화에 가깝기 때문에 이런 금액으로 받는 것이 쉽지 않습니다.

 

비슷한 시기의 낙찰 가격을 넘겨라

대게 상승장이든 하락장이든 한 지역에서 이전 낙찰가격이 있다면 그 가격으로 수익률을 검토하고 입찰하세요. 물론 하락장의 경우 좀 더 보수적으로 적어도 가능합니다.

 

필요경비를 모두 더하면 취득가액이 살짝 넘어가게

취득세, 법무사비, 중개사비, 기타 수리비까지 포함하여 일반 매매 취득가액이 살짝 넘어가도록! 어차피 필요경비에 해당되는 항목들은 세금 계산때 빠지기 때문에 수익계산시 플러스 요인이 됩니다.

 

다른 층 낙찰 가격에서 해당 층 만큼 가감

로열동 로열층의 경우 다른층에 비해 시세가 비싸게 책정되는 것처럼 낙찰 받은 층이 저층이라면 그만큼의 가감이 필요합니다. 대게 도시의 경우 저층과 로열층의 차이는 적게는 500만원에서 많게는 수천만원씩 차이가 납니다. 이것은 지역마다 차이가 있으므로 입찰하려는 아파트의 시세파악 시 중요한 조사 사항중 하나입니다.

낙찰 아파트 기준

작은 금액 사이즈의 저층이나 탑층 물건도 낙찰 가격이 중간층과 비슷하다.

보통 위에서 말씀드린 것처럼 저층과 탑층은 로열층에 비해 저렴한 것이 사실입니다. 하지만 아파트 가격자체가 저렴한 1억대 아파트의 경우 층별 가격도 그런 큰 차이가 나지 않습니다.

 

 

낙찰가율로 입찰하는 사람도 있다.

대법원 경매 사이트 또는 유료 사이트를 통해 최초 경매 시작가 대비 낙찰가율을 확인하실 수 있습니다. 어떤 분들은 이 낙찰가율을 기준으로 입찰가를 선정하시기도 합니다. 물론 고려해야할 여러 비용들을 비교하고도 그 안에 들어온다면 가능할 것입니다. 하지만 단순히 낙찰가율만 보고 입찰하는 것은 위험한 행위입니다.

 

공매 vs 경매 시 명도비 + 기회비용 + 조금 더 싸게

명도를 잘하시는 분들은 이사비 한푼 주지 않고도 이사를 보내시기도 합니다. 이 명도비용과 기회비용인 이자 + 수리비 등을 다 합하고도 일반 매매금액보다 싸게 낙찰받으셔야만 적당한 입찰 가격입니다.

 

임장 시 결과를 믿어라

본인만의 부동산 입찰 기준을 만들어가며 자신이 임장(현장조사)할 때 조사한 내용을 가감하하세요. 분명 감점요인 임에도 비싼 가격에 낙찰받아간 물건의 경우 손해를 보는 경우가 있습니다. 본인의 조사 내용을 믿고 비교 검토해보세요. 또는 법원 경매 입찰장에서 나와 낙찰자에게 직접 물어보는 것도 하나의 방법입니다.

 

낙찰가가 6억을 넘으면 취등록세가 2배가 됩니다. 이점을 모르고 6억원을 넘겨버리면 취득세에서 손해가 나는 경우도 있으니 유의하셔야만 합니다. 또한 시세가 오른 곳은 종전 낙찰 가격이 무의미하니, 지속적으로 부동산 가격이 오르는 요즘 같은 시기에는 낙찰 가격을 맹신하시지 않는 것이 좋습니다.

 

 

부동산 투자 경매 입찰가 결정 방법

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부동산 투자 경매 입찰 경쟁자 파악하기

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부동산 투자 경매 소액임차인 최우선변제권 배당

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