부동산 투자 경매 입찰 경쟁자 파악하기

부동산 투자를 하면서 경매는 빠질 수 없는 투자 방법 중 하나 입니다. 이 경매의 입찰 경쟁에서 이기려면 어떤 사람들이 경쟁자로 들어오는지 알아야만 대책을 세울수 있습니다. 막연하게 시세보다 얼마 정도 먹어야지 하는 목표금액만으로는 부동산 경매에서 수많은 패찰만 이어질 뿐입니다.

 

어떤 경쟁자들이 나와 같은 부동산 경매에 뛰어드는지를 파악하게 되면 어떤 전략으로 해당 부동산을 낙찰받을 것인지 세세한 계획이 세워지기에 앞으로의 변수에 대한 멘탈관리도 가능하고 흔들리지 않는 투자를 하실 수 있습니다.

 

목차

입찰자의 구조 이해하기

기본적으로 초반 부동산 투자로 접근하시는 아파트를 예로 들어 설명하도록 하겠습니다. 같은 물건을 입찰하더라도 입찰하는 사람들의 수익구조는 제각각입니다. 이 부분은 비밀같지 않는 비밀입니다. 초보들의 경우 이런 경쟁상대들의 수익구조를 고려하지 않고 자신의 수익만을 계산하고 입찰하게 됩니다.

 

결과는 당연히 패찰로 이어질수 밖에 없죠. 다행히 아무도 입찰하지 않은 '흐르는 물건'이 아닌이상 말입니다. 지피지기면 백전백승이라고 했습니다. 내가 입찰하는 물건(부동산)에 어떤 사람들이 입찰 가능한지, 어떤 수익구조와 생각으로 입찰을 하는지 이해하고 있어야 합니다.

 

보통 초보들이 입찰하는 주거용 부동산 물건의 경우 대략 5가지 형태로 구분할 수 있습니다. 입찰하는 사람들의 수익구조와 보유기간에 따른 전략이 제각각입니다. 모두 꼼꼼히 읽어보시고 자신의 것으로 흡수하시기 바랍니다.

부동산 경매 입찰자 구조

부동산 매매 및 임대 사업자

부동산 매매 및 임대사업자의 경우 낙찰받고 부동산을 케어하는 과정에서 드는 비용들을 그냥 쓰는 비용이 아닌 업무상 비용으로 처리할 수 있는 항목이 많아지기 때문에 입찰가를 더욱 공격적으로 쓸수 있습니다.

 

부동산 매매사업자는 사업상의 목적으로 1 과세기간( 1~6월, 7~12월)에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 부동산 매매사업자라 지칭합니다. 굳이 신고를 하지 않더라도 과세관청이 직권으로 사업자로 판단할수도 있습니다.

 

부동산 매매사업자의 장점

1. 도배, 싱크대, 세금, 이자, 부동산 수수료 등 실비를 정산받을 수 있습니다.

2. 다른 사업의 손해로 인한 매매차익의 소득세가 줄어들면 타 사업소득과 합산이 가능합니다.

3. 사업소득이 10년간 이월 공제됩니다.

4. 1년 내 단기 매매시 일반 과세율을 적용 받습니다.

 

부동산 매매사업자의 단점

1. 사업자 등록을 한 후 각종 부담금(건강보험, 국민연금)등의 세금 의무들이 추가적으로 발생하게 됩니다.

2. 전용면적 85제곱 이상의 부동산을 매도 시 건물 분에 대한 부가세를 지불하게 됩니다.

3. 1년 이상 보유 후, 매도 시 차익이 발생했을 때 다시 양도소득으로 간주되어 필요경비를 인정해주지 않는다.

4. 순이익을 포함하지 않은 매출액이 연간 3억원 이상이면 복식부기 의무대상자가 되며 이를 어길 시 가산세 20%를 부담하게 됩니다.

 

복식부기란 세무사를 쓰면 쉽게 해결됩니다. 정기적으로 맡길 경우 월 7~12만원 사이의 비용이 지출되지만 세무적인 부분에 대해 상의할 수 있는 파트너가 생기기에 다양한 세금혜택을 누릴 수 있습니다.

 

즉 결론적으로 보자면 사업자들은 국민주택 규모인 85제곱 이상의 물건(부동산) 경매에는 쉽게 못들어온다는 겁니다. 예를 들어 85제곱 이상 대지(토지)가격을 제외한 건물가격이 5억인 아파트를 경매에서 낙찰받게 되면 사업자의 경우 5천만원을 부가세로 더 내야만 하는 상황이 되어버리는 것입니다.

 

 

보유 전략

경매 물건지 지역의 개발 호재(지하철 개통 등)나 재건축, 재개발에 따른 향후 발전 가능성을 보고 투자하는 경우. 기존의 낙찰금액에 대한 기준이 달라져 버리기에 공격적인 투자도 충분히 가능합니다.

 

갭투자자

'갭투자' 란?

예를 들어 매매가격이 2억원이고 젠세가격이 1억 8천만원이라면 그 차액인 2천만원으로 아파트를 매입해 2년 뒤 전세기간이 만료할 때 이를 매도해 수익을 얻는 부동산 투자방식을 말합니다.

 

전세가격이 폭증하는데 부담을 느낀 일부 전세수요자들은 매매수요로 전환되게 됩니다. 매매거래량은 자연스럽게 증가하고 시장에 나와 있는 매물량보다 매수세가 많아지면서 매매 가격은 상승하게 됩니다. 2천만원 정도의 소액으로 투자해 2년 뒤에 그 아파트가 2억 3천만원이 되었다면 세전수익으로 150%의 수익을 얻는 것이니 수익률로만 보더라도 어떤 재테크보다도 훌륭한 수단이 됩니다.

 

이런 투자방식이 이제는 일반화 되었습니다. 이미 갭 투자를 하고 있는 사람도 있고, 주변의 소문을 듣고 이제 시작하려는 사람도 있을 것입니다. 문제는 갭 투자의 달콤한 수익률만 생각하고 그 이면에 있는 리스크를 보지 못한채 '묻지마' 투자를 하는 사람들이 매우 많다는 것입니다.

 

투자고수들이 하는 말중에 이런 말이 있습니다. 바로 '수익률과 리스크는 비례한다.'입니다. 수익률이 크면 클수록 리스크 역시 크다는 의미입니다. 수익률 150%가 나올수 있는 이유는 타인의 전세금(일종의 '레버리지')를 이용했기 때문입니다. 만약 위의 예시와 반대로 부동산 가격이 2년후 1억 7천만원으로 내려가게 된다면 투자금 2천만원에서 3천만원의 손실을 보게 됩니다. 다시말해 투자금 2천만원에 1천만원을 추가적으로 더 납입해야만 합니다. 그래야 보증금을 내어줄 수 있으니까요.

 

갭 투자는 소액의 자금이 투입되지만 '전세금'이라는 타인 자본을 이용하기 때문에 발생하는 치명적인 약점이 있습니다. 그것은 바로 타인 자본을 컨트롤할 능력이나 경험이 없는 경우에는 큰 대가를 치를수 있다는 것입니다. 리스크가 존재하는 투자를 최대한 안정적으로 이용하기 위해서는 수익이라는 결과보다 그 결과를 얻기까지 발생할 수 있는 모든 가능성을 열어두고 신중히 검토해야만 합니다.

 

 

갭투자 리스크 관리 방법

가장 먼저 고려해야하는 것은 기존 물량에 대한 데이터 확보 및 분석입니다. 갭투자를 할때 몇개의 물건만 거래되는 경우도 있지만 투자자들이 일시적으로 몰려 매물이 일시적으로 모두 빠지는 경우도 있습니다. 개인이 여러채를 매입하거나 여러명이 한꺼번에 매입할 경우 몇가지 특징들이 나타납니다.

 

매물량이 빠른 속도로 줄어들고 그에 비례해서 전세물량이 증가합니다. 매수세로 인해 매매가격은 단기적으로 상승세를 타는 반면 갭투자 시 내놓은 전세 물량 때문에 전세 시세는 일시적 보합세를 나타냅니다.

 

갭투자로 인해 단기적으로 매가는 상승될 수 밖에 없습니다. 그렇지만 인위적인 가격 상승 후에도 매매 가격을 계속해서 끌어갈 수 있는 원동력이 없다면 시간이 지날수록 언제 매두를 해야할지를 두고 많은 고민에 빠지게 될 것입니다.

 

실거주 수요자가 아닌 투자자가 들어갔던 지역은 실거주가 목적이 아닌 투자수익이 목적이기에 언젠가는 그 아파트를 팔고 나와야만 합니다. 그리고 그 매도시기도 투자자라면 비슷할 수밖에 없는데요. 매수할 때 다수의 투자자들에 의해 매물이 일시적으로 감소했다면 반대로 매도를 할 때는 매물이 일시적으로 폭증하게 됩니다. 투자자의 매물이 쌓이게 되면 가격이 점차적으로 하락하고 그 양이 그 지역 부동산 시장이 감당할 수 없을 정도가 되면 매수세는 실종되게 됩니다.

 

갭 투자의 특성상 기존 아파트가 투자의 대상이 됩니다. 그런데 그 투자자들이 매도 시장의 분위기를 분석한다면서 가장 많이 보는 자료가 신규 분양물량입니다. 물론 기존 아파트 주변에 신규 분양 물량이 있고 그 분양 아파트의 입주시기가 매도시기와 겹치며 그로 인해 기존 아파트의 매매 가격에 영향을 미칠 것으로 예상된다면 신규 분양 물량을 당연히 고려해야 할 것입니다.

 

신규 공급 물량보다 더 큰 변수는 바로 나보다 먼저 투자했던 투자자들이 기존에 매입한 물량입니다. 본인보다 먼저 물건을 매입한 투자자들이 언제 들어갔으며, 얼마나 매입했고, 그 수요가 꾸준하게 증가하고 있는지 등을 파악하지 못한 채 아무런 준비 없이 남이 들어가니까 나도 들어간다는 식으로 투자하는 사람들을 많이 보았습니다. 제대로 분석하지 않고 잘못된 투자를 했다면 추후에 그들은 씻을 수 없는 큰 상처를 받게 될 것입니다.

 

 

다음으로 고려해야 할 것은 매도타이밍에 대한 판단입니다. 갭투자의 대상이 되기 위해서는 우선 실투자금이 적게 들어가는 부동산을 찾아야 합니다. 소액 투자자들은 일반적으로 실투자금이 1000만원에서 5000만원 사이가 되는 부동산을 투자 대상으로 봅니다.

 

실투자금이 적게 들어가기 위해서는 매매가격과 전세가격의 갭이 줄어들어야 합니다. 그러기 위해서는 매매가격의 상승폭보다 전세가격의 상승폭이 빠르게 증가해야만 합니다.

 

만약 매가 상승 없이 젠세가격만 상승했다면 그 아파트는 전세로 살기에는 부족함이 없으나 매매로 취득하기에는 선호도가 떨어질 가능성이 큽니다. 다시 말해 전세로는 그 가격에 살겠지만 매매로 집을 산다면 다른 아파트를 산다는 이야기 입니다.

 

따라서 투자금이 동일하게 투입된다면 매가 상승폭이 없었던 물건보다는 조금씩이라도 상승해 왔던 물건이 수익률 측면에서는 유리합니다. 최근 3년치 수도권 아파트 가격 상승분을 조사한 데이터를 보더라도 이를 증명해 줍니다.

 

문제는 그 물건은 이미 매매가격 상승이 진행되고 있기 때문에 갭투자자들이 들어가는 시점이 무릎에서 들어가는 이들도 있고 지역에 따라서는 허리 이상까지 매가 상승이 상당부분 진행되었을 때 들어갈 가능성도 높다는 것입니다. 막차를 탈 리스크가 존재한다는 것입니다.

 

부동산 재테크에 대한 충분한 이해와 공부, 그리고 실전 경험 없이 '친구따라 강남간다'는 식의 맹목적이고 그릇된 사고로 잃지 말아야할 소중한 자산을 잃고 후회하는 우를 범하지 않으시길 바랍니다.

 

공투 전략

경매라는 것은 많은 입찰자가 들어올 것이 예상되지만 간혹 2~3명이 입찰하는 경우도 있습니다. 당연히 낙찰될 것 같은데 유찰되는 경우도 존재합니다. 종전의 낙찰 가격을 넘겨서 낙찰되는 경우도 있습니다.

 

여기서 말하는 공투(공동 투자)라 함은 한 물건에 대한 공투가 아니라 여러명이서 여러지역 물건을 분석하고 지속적으로 입찰하여 어느 순간 경쟁자들이 적게 모이는 물건을 낙찰 받는 것을 말합니다. 분명히 좋은 물건임에도 불구하고 어느 순간 입찰자들이 적게 몰리는 물건이 존재합니다.

 

경매에서는 흔히 이런 물건을 '흐르는 물건'이라고 부릅니다. 일정하고 지속적으로 입찰 함으로써 흐르는 물건을 낙찰 받는 것! 이런 물건 한건만 받더라도 수익이 아주 좋습니다. 여러분들이 흔히 생각하는 경매의 수익률은 이런 물건에서 나오는 것입니다.

 

 

수리 후 매각 전략

인테리어 후 시세보다 높은 가격으로 임대 및 매매를 진행하는 것을 말합니다. 예를 들어 오래된 빌라촌에 감정가 1억 2천만원 짜리 물건이 있다로 할때 통상 낙찰가격이 9천만원 후반대는 되어야 최소한의 수익이 가능할 것입니다.

 

하지만 낙찰 가격이 1억 ~ 1억 1천만원인 경우 낙찰 받은 사람이 수리를 통해 1억 5천만원 가량에 매도를 하기 위해서 공격적으로 받는 경우가 대부분 입니다.

 

주변에 이런 오래된 빌라촌 또는 오래된 소형 아파트들이 많다면 이런 공략을 통해 수익을 추구하는 사람들이 많을 수 있습니다.

 

실거주자 전략

실거주자의 경우 양도소득세를 낼 필요가 없으므로 수리하는 비용만큼 또는 원하는 금액만큼 공격적으로 입찰을 할 수 있습니다. 어차피 장기 거주로 인한 비과세를 노리거나 장기보유 특별공제 등으로 시세 차익에 대한 부분을 비교적 덜 신경써도 되기 때문에 접근하는 기준이 달라지는 것입니다.

 

이것 말고도 분명 다양한 수익을 위해 입찰가 기준을 달리 하는 사람들이 존재합니다. 하지만 위 설명드린 5가지가 95% 이상의 경우를 뜻하니 위의 기준만 잘 이해하시고 공부하셔도 충분히 낙찰 받으실 수 있으실 것입니다.

 

 

부동산 투자 경매 낙찰 후 명도 방법

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부동산 투자 경매 입찰가 결정 방법

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부동산 투자 경매 현장조사 방법

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