부동산 투자 경매 전략적 물건 선택 방법

부동산 투자 방식 중에서 경매는 훌륭한 투자 방식중 하나이지만 막상 낙찰 받기란 쉬운 것이 아닙니다. 특히 요즘과 같은 부동산 활황기에는 특히 낙찰받는 것이 쉽지 않은데요. 그냥 아무 물건이나 고른다고 해서 낙찰을 받고 수익이 나는 것이 아니기에 전략적 물건 선택 방법이 필요합니다.

 

전략적 물건 선택 방법을 활용하면 낙찰 받을만한 물건을 선택할수 있고 입찰하는데 쓸데 없는 시간낭비를 예방할 수 있습니다. 오랜기간 투자를 익혀온 투자 포인트들을 정리해서 알려드릴테니 도움이 되셨으면 좋겟습니다.

 

기존에 투자를 하셨던 분들도 다시 한번 되돌아보시면 좋은 기회를 잡으실 수 있으실거라 생각합니다. 일반적인 부동산 투자든 경매든 공매든 포인트를 알고 있어야지만 성공적인 투자를 이어가실 수 있습니다.

 

목차

 

전략적 물건 선택방법

낙찰 가격과 실거래 가격이 차이 나는 곳을 공략하자

물건을 검색하다 보면 실제 낙찰 가격과 실거래 가격이 차이나는 곳이 있습니다. 일반적인 투자자들의 경우 종전의 낙찰가를 기준으로 입찰을 하게 됩니다. 그러므로 종전 가격에 낙찰이 되고 실거래가 만큼만 매도를 한다 하더라도 수익이 보장되는 물건입니다.

 

관심지역을 선정하여 꾸준한 검색이 필요하며, 국토교통부 실거래가를 조회하여 어느정도 시세를 파악하고 있는것이 중요합니다. 필요할 때마다 들어가서 보는 것도 좋지만 그러면 하루에 파악할 수 있는 정보가 제한적입니다. 차라리 본인의 엑셀 파일을 만들어 정리를 하는 방법을 사용하시든 따로 메모를 해두시든 정리를 해두는 습관을 만들어보세요.

 

물건이 한 번에 많이 나오는 곳을 공략하자

물건이 한번에 많이 나오는 곳은 물건 자체가 많으므로 낙찰 받을 가능성이 높고, 그 속에서 일명 '흐르는 물건'이라 부르는 사람들이 적게 들어오는 물건이 생길 가능성이 높습니다. 

 

이때 아예 사람들이 입찰하지 못하는 물건도 발생할 수 있기 때문에 단독낙찰을 통해 수익을 실현하는 경우도 종종 발생합니다. 그러므로 물건이 많을때는 여러개의 물건을 한번에 입찰 하는것도 좋은 방법입니다.

 

물건이 지속적으로 나오는 곳을 공략하자

특정 지역을 조사하다보면 물건이 지속적으로 나오는 곳이 있습니다. 이런 경우 종전의 낙찰 가격 기준으로 낙찰 받기 쉽습니다. 그리고 무엇보다 한번만 낙찰 받고 처리하게 되면 인근 인프라나 교통조사 없이 지속적으로 입찰 할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

조사 시간에 대한 할당 조사량이 확 줄어들기 때문에 보다 쉽게 접근할 수 있고, 특수 물건(선순위 임차인, 위치권 등등)의 경우에도 해당 지역을 조사하다보면 정보를 쉽게 구할 수 있습니다. 부동산 사장님들도 자주 방문하게 되면 안면이 트이게 되고 보다 좋은정보들을 쉽게 알려주십니다.

 

 

감정평가가 오래 전 시세와 차이나는 곳을 공락하자

감정평가가 오래전에 이루어진 곳이 꼭 쉽게 낙찰 받을 수 있다는 것은 아닙니다. 이전에는 오래전에 감정평가된 물건은 또 다른 수익 모델이었으나 현재는 너무나도 많은 투자자들이 알고 있습니다. 하지만 종전 낙찰가격 기준으로 입찰하는 투자자들이 없기 때문에 원하는 가격에 낙찰 받을 가능성이 좀 더 높은 것이 사실입니다.

 

예를 들어 현재 2021년인 지금 2017타경과 같은 옛날 감정평가된 물건이 경매시장에 나오게 되면, 시세부터 불명확하기 때문에 어느정도 어중이떠중이들은 떨어져 나가게 됩니다. 

 

남이 불편해하는 것은 나에게 기회가 됨을 명심하세요. 기존에 시세파악이나 물건의 특성파악이 불편한 물건일수록 경쟁자는 줄어듭니다. 내가 좀 더 발품을 팔고 움직이면 좋은 정보를 얻음과 동시에 경쟁자들의 수도 파악해볼 수 있습니다. 정보를 얻어낸 사람들에게 본인 말고도 다른사람이 왓다갓냐고 물으시면 해당 정보를 얼마나 많은 사람이 알고 있는지 얼추 파악할 수 있기 때문입니다.

 

임장을 가보니 다른 곳인 경우

온라인 상에서 물건을 검색해보니 복층이라든지 기타 서비스 면적이 넓은 경우, 임장을 가보니 테라스가 있는 경우 등 자세히 들여다보면 특이한 장점을 가지고 있는 물건들이 있습니다. 단순히 서류만 봐서는 파악하기 힘든 부분들이죠.

 

그런데 이런 장점 한두가지로 시세도 바뀌는 것이 현실입니다. 이렇게 되면 경쟁자들보다 공격적인 입찰이 가능하기에 법원에서도 생각보다 높은 입찰가를 내놓는 사람들은 해당 물건의 장점파악을 한 사람들일 확률이 높습니다.

 

1층이나 탑층 같은 경쟁이 적은 곳을 노리자

통상적으로 저층이나 탑층은 경쟁이 덜합니다. 이런 물건들 중에서도 좋은 저층 이쁜 탑층이 있습니다. 1층의 경우 사생활 노출이나 소음 때문에 기피하는 경향이 있습니다. 하지만 사람들이 다니지 않는 1층이나 도로가에서 멀리 떨어진 1층, 필로티 스타일의 1층 등은 오히려 장점이 됩니다.

 

이런 물건의 경우 매도하는데 큰 어려움이 없고 남들이 기피하는 물건이기에 경쟁률도 줄어듭니다.

 

 

매각물건명세서를 유심히 살펴보자

해당 물건의 구조도나 감정평가 요인등에서 생각지 못한 힌트를 발견할 때가 있습니다. 서류상으로 보니 한층을 통층으로 쓰는 빌라인데 현장에서 여러개의 방으로 분리된 상태라면 이것만으로도 수익률이 달라집니다.

 

공매를 활용하자

공매 역시 경매와 동일한 절차이나 권리분석이나 인도명령이라는 제도 때문에 부담스러워하는 것이 사실입니다. 공매에서는 인도명령이 없기 때문에 명도 소송으로 진행되다보니 시간이 더 소요될 가능성이 있기 때문입니다. 하지만 실제 낙찰 받아보면 경매와 진행절차가 동일하다는 것을 알 수 있습니다.

 

똑같은 절차이나 남들이 부담스러워하는 곳에서 기회를 얻을 수 있습니다. 너무 어려워하지 말고 공매의 문을 두들겨 보세요. 또 다른 기회의 문을 발견하시게 되실 겁니다.

 

가격과 평형을 조금만 높이자

누구나 할 수 있는 특히 초보들이 쉽게 접근 가능한 물건은 경쟁이 치열할 수밖에 없습니다. 남들이 조금은 접근하기 어려워하는 평형과 가격에 투자하여 보세요.

 

특히 수도권 빌라의 경우 수리판매를 고려하고 주변 가격과 평형을 조금만 조사해도 수익이 눈에 들어오실 것입니다. 여기서 주의하실 점이 있습니다. 수도권 중에서도 서울과 경기 일부를 제외하고는 빌라투자를 추천드리지 않습니다. 지방의 빌라의 경우 재건축, 재개발의 호재가 희박하기 때문에 나중에 매매에 애를 먹으실 가능성이 높습니다.

 

단순한 임대만을 하시려면 수단이 될수는 있으나 나중에는 처리 곤란한 문신이 될 가능성이 있으니, 지방 분들은 빌라는 투자 대상에서 제외하시길 추천드립니다.

 

 

부동산 투자 경매 입찰가 결정 방법

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