부동산 투자 경매 낙찰 후 내용증명 협상 방법

부동산 투자 경매에서 낙찰을 받게되면 다음으로 어떤 과정을 거쳐야 하는지 구체적인 절차에 대해 궁금하실 겁니다. 경매 낙찰 이후 점유자(임차인)와의 협상을 진행하게 됩니다. 이 과정에서 낙찰자가 해야하는 것은 원할한 이사날짜를 결정해 빨리 이사를 보내는 것이 주된 목적입니다. 이를 위해 사용되는 내용증명 작성 방법을 알려드리겠습니다.

 

그런데 이 과정에서 단순이 말로만 협상을 진행하면 진도가 지지부진하게 나가면서 점유자에게 휘둘리는 상황으로 발전할 수 있습니다. 낙찰자가 적절하게 법적 대응을 할 수 있어야지만이 좀 더 유리한 위치에서 협상을 이끌어 갈 수 있습니다.

 

점유자(임차인)을 내보내는 것을 명도라고 합니다. 이 명도 과정에서 정말 많은 난관이 존재합니다. 다른 이해관계인과 대립되는 상황도 무난하게 해결해 나가려면 내용증명 작성방법은 필수적으로 알고 계셔야만 합니다.

 

목차

내용증명

내용증명이란 자기의사를 상대방에게 전달할 때 공신력있는 기관을 통해 공적으로 증명할수 있는 것이로 명도 협상 전 심리적 압박을 주기 위해 사용됩니다. 통상적으로 낙찰 후 점유자에게 찾아가 이사할 것을 요구하면 보통은 순순히 받아들이지 않습니다. 특히 여성이 찾아갈 경우에는 더욱 만만하게 보기 때문에 재대로 말도 못 붙이고 오는 경우도 다반사입니다.

 

하지만 낙찰 후 방문 전, 향후 법적적차에 대해 내용증명을 보낸 이후 방문을 하게 되면 사뭇 다른 눈으로 낙찰자를 바라보게 됩니다. 앞으로 어떤 절차대로 진행할 것인지, 불응할 시 어떤 법적 대응을 받게 되는지에 대한 부분을 안내하고 들어가기 때문에 막무가내 식의 거부는 못하는 것입니다.

 

사람들은 모름지기 직접 얼굴을 보는 것 보다는 이런 문서화 된 것을 읽게 되면 본인이 처한 상황에 대입하여 상상을 하고 해석을 하기 때문에 오히려 얼굴을 보고 이야기 하는 것보다 심리적 압박감을 크게 느끼기 때문입니다. 따라서 이 내용증명만 잘 활용해도 점유자를 쉽게 명도할 수 있습니다.

협상을 위한 내용증명

내용증명 발송 방법

내용증명을 작성하여 가까운 우체국에서 발송하면 됩니다. 우체국은 국가에서 인정하는 배송수단이기에 법적효력을 증명할 수 있습니다. 내용증명은 총 3부를 만들어서 가져가야만 합니다. 본인 보관용 1부, 상대방 발송용 1부, 우체국 보관용 1부 이렇게 3부를 가져가서 내용증명을 보내려고 왔다고 하시면 친절히 안내 받으실 수 있습니다.

 

내용증명의 대상이 1인 이상일 경우 추가되는 인원만큼 각각 사본 1부씩 더 추가해야만 합니다. 3인일 경우 총 5부가 되겟죠. 요즘은 내용증명을 발송하고 나면 카카오톡을 통해 발송진행 상황을 안내해 줍니다. 간혹 늦는 경우가 있는데 발송한 내용증명에 관한것은 우체국 어플을 통해서도 확인이 가능합니다.

 

우체국 직원이 직접 방문해 얼굴을 보고 내용증명을 전달하기 때문에 상대방이 부재라서 내용증명을 못 받을 경우 회송될 수 있기 때문에 일반우편으로도 한통 보내는 것을 추천드립니다.

 

요즘은 내용증명을 굳이 직접 우체국을 방문하지 않고 인터넷 우체국을 통해 발송할수도 있으니 활용해보시기 바랍니다.

 

내용증명 발송 방법 요약

- 내용증명 총 4부를 준비해 우체국으로 이동합니다. (받는 사람이 1명일 경우)

- 우체국 직원에게 내용증명을 보내려고 한다고 문의하면서 봉투 4개를 준비합니다.

- 3부는 본인보관용, 상대방용, 우체국 보관용 각각 1장씩 사용되니 직원에게 주시면 됩니다.

- 나머지 한부는 같이 일반우편으로 부탁한다고 하시고 같이 보내시면 됩니다.

 

 

내용증명 작성 방법

내용증명은 다양한 상황에서 활용되는 만큼 상황에 맞게 변형해서 사용하셔야만 합니다. 배당받는 임차인의 경우 낙찰자의 명도합의서가 없으면 배당금을 받지 못합니다. 받더라도 한참이 걸리게 됩니다. 그 부분을 강조하여 적으시면 되고 작성하실 때 사무적인 글귀로 쓰시는 것이 좋습니다.

 

간단히 내용증명 양식에 대해 공유드리겟습니다.

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내 용 증 명

제목 : 강제집행 예정통보서

 

 

수신자 : 김00

주   소 : 경기도 고양시 덕양구 성사동 1234번지 00마을 00동 208호

 

발신자(소유자) : 000

연락처 : 010-000-0000

 

해당 부동산 : 경기도 고양시 덕양구 성사동 1234번지 00마을 00동 208호

 

1. 삼가 귀댁의 안녕을 기원합니다.

 

2. 발신인은 상기 부동산에 관하여 2021. 03. 01. 정식 경매절차를 통해 낙찰받았습니다. 본인은 상기 부동산에 관해 낙찰 후 법률사무소 대리인을 통해 명도에 따른 절차를 아래와 같이 밟아가고자 합니다. 따라서 강제집행 예정통보서를 서면으로 보내오니 현명한 판단하시기 바랍니다.

 

3. 본인은 귀하와 원만한 협의를 원합니다. 그러나 귀하가 본 내용증명을 받은 후에도 7일 이내에 연락이 없을 경우 본인과 협의할 의사가 없는 것으로 간주하고, 잔급납부 이후 귀하를 상대로 명도 소송을 진행할 것입니다. 명도 소송으로 진행될 경우 판결문 수령 후 집행관을 통해 해당 부동산 인도집행(강제집행)이 진행될 것이며 법적절차에 관한 소송비용 및 부동산 인도 집행비용 일체에 관한 부분은 귀하에게 청구됨을 알립니다.

 

4. 명도 소송 이외 체납관리비 및 소유권 이전일 후 귀하가 해당 부동산에 무상사용한 부분에 대하여 월 사용료 298만원(부동산의 감정가격 x 월 1%)가 청구됩니다. 이와 함께 공과금 등 지연이자에 대한 부당이득도 소소을 통해 제기될 것이며 판결이 되는 즉시 귀하의 월급 및 재산(자동차 등)에 압류조치 될 예정입니다.(법적으로 대항력이 없는 점유자는 소유권이전일 이후 보증금 없는 임료 상당의 금액을 낙찰자에게 지급할 의무가 있습니다.)

 

5. 위 모든 절차는 법률사무소를 통해서 진행됩니다.

 

6. 위 모든 사항은 원만한 합의가 이루어지지 않았을 경우에 해당하는 사항이므로 오해 없으시기 바랍니다. 해당 내용증명 수취 후 합의에 의한 마무리 시 해당사항 없음을 알립니다. 발송된 내용증명 확인 후 이사날짜 및 명도에 관해 협의할 의사가 있는 경우 연락 부탁드립니다.

 

2021년 03월 30일

 

발신인 : 000

 

법률대리인 (주)0000  (인) 

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원할한 합의가 주된 목적임을 다시 한번 기억하시고 무작정 압박만 하시면 안됨을 명심하세요. 목적은 점유자의 이사입니다. 그 이상의 압박은 오히려 역효과를 낼 수 있으니 상호 협의하에 마무리가 된다면 명도 합의서를 작성하고 이사일을 확인하시면 됩니다.

 

이 과정과 함께 점유이전금지 가처분을 진행하시면 보다 빠르게 협의하실 수 있으실 것입니다. 본인이 사용할 수 있는 카드가 많을수록 점유자를 원할하게 명도할 수 있음을 명심하시기 바랍니다.

 

 

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