부동산 경매 투자 좋은 상가 고르는 법

부동산 투자를 하는 분이라면 상가 투자를 통해 지속적인 월세 수입을 얻으리라는 꿈을 가지신 분들이 많으실 것입니다. 이것은 경매를 통해서도 일반 매매를 통해서도 가능합니다. 하지만 어떤 상가를 고르느냐에 따라 그 수익률은 천차만별로 갈립니다. 좋은 상가 고르는 방법을 알려드리겠습니다.

 

지적도 상의 길보다 실제 사람들이 다니는 동선을 파악해야만 합니다. 현장조사의 중요성은 문서상의 위치뿐만이 아닌 진짜 사람들이 다니는 길을 파악하는데 있습니다.

 

부동산이란 사람들이 많이 드나드는 장소에 있을수록 그 값어치가 상승합니다. 예를 들자면 한적한 시골보다 많은 사람들이 사는 도시권 아파트가 비싼 이유가 그것입니다. 많은 사람들이 원하고 찾기 때문에 비싼것입니다.

 

 

좋은 상가 고르는 법

상가를 구매하는 목적은 첫째도 임대 수익, 둘째도 임대 수익입니다. 상가의 매매 가격이 형성되는 원리를 이해해야 합니다. 기준이 생기면 급매물에서 기회를 찾아낼 수 있습니다.

 

상가의 매매가격 산정방법

평당가로 매매가격을 산출하는 방법

주변 상가들의 평수당 매매가격을 알게되면, 해당 경매물건의 매매가격 산출이 용이해집니다. 이를 위해 기본적으로 전용률을 알아두어야 하는데, 상가의 전용률은 평균적으로 60% 정도입니다. 예를 들다면 전용 30평 상가의 분양평형은 50평형이 되는 것이죠. 

 

30평 x 100/60 = 50평

 

그리고 주변의 비슷한 상가의 평당 매매가가 300만원으로 조사되었다면, 이 상가의 적정 매매가는 1억 5천만원이 되는 것입니다.

 

300만원 x 50평 = 1.5억

 

투자 포인트는 상가는 층마다 분양가격이 다르고 건축시기에 따른 감가상각도 따져봐야만 합니다. 물론 상가의 경우 감가상각이 크지는 않습니다. 주변 상가와 신축 상가 등을 비교해 봐야만 합니다.

 

 

임대가로 매매가격을 산출하는 방법

신문 광고에 자주 등장하는 매매가격 산정방법입니다.

신문을 볼때 '1억 투자로 매월 8%의 임대 수익을 받을 수 있다'라는 식의 광고를 보신 적이 있을것입니다. 즉, 보통 은행에 1억원을 예치하면 2% 수준의 예금이자를 받는데 위 물건을 매입하면 은행수익보다 많은 5배의 수익을 얻는다는 의미입니다.

 

위 물건에 실제 투입하는 현금음 1억원이라면 매해 800만원의 임대수익을 얻는다는 결론이 나오지요. 이처럼 경매로 매입한 상가 역시 중개업소에 몇 %의 수익을 거둘 수 있는 상품으로 만들어 내놓으면 됩니다. 임대수익으로 매매가격을 산정하는 방법을 알려드리겠습니다.

 

예를 들어 2억 8,000만원에 감정이 된 상가가 1억 4,000만원까지 유찰되었다고 가정해보겟습니다. 만약 이 상가의 임대가격이 보증금 2,000만원 / 월차임 130만원이라고 하면 적정매매가격은 어떻게 산정할 수 있을까요?

 

방정식을 통해 계산하는법

적정매매가 : x라고 할때(단위 : 만원)

대출 가능액 : 0.7x ( 평균적으로 70% )

현금 투입액 : 0.3x  

 

공식 : (현금투입액 - 보증금) x 수익률 = 1년 총 월세 - (대출액 x 대출 연이자율)

위의 예시를 공식으로 풀면 (0.3x -2000) x 0.08 = 1560 - (0.7x x 0.06)

 

0.024x - 160 = 1560 - 0.042x

0.024x + 0.042x = 1560 + 160

0.066x = 1720

x = 26,060(만원)

 

대략 2억 6060만원이 적정 매도 가격이 되는 것입니다. 아마도 수학과 친근하지 않은 분들은 머리만 아프실겁니다. 이야기가 길어질 것 같으니 좀 더 간편한 계산식으로 추후 다시 알려드리겟습니다.

 

 

상가는 구매력을 가진 배후세대에 대한 특징을 확실하게 파악해야만 합니다. 만약 식당을 하게 될 경우 인근에 점포를 이용할 연령대부터 인구수, 동선 등등 다양한 것들을 파악해만 합니다.

 

공급과잉지역이나 경쟁상가가 많이 분포된 지역은 공실률을 감안하여 입찰을 고려해야 합니다. 초보의 경우 공실률이 높은 지역은 피하는 것이 좋습니다. 일반매매도 동일 합니다.

 

유흥업소 및 밤에 영업을 해야하는 호프, bar, 식당 등의 물건은 반드시 저녁에 임장(현장조사)해야 합니다. 대표 점포를 찾고 그 점포의 매출추이를 확인하세요. 장사가 잘 되는지 안되는지, 사람은 얼마나 드나드는지 등이 여기에 해당됩니다.

보통 1차(먹는것)이 잘되는 곳은 2차 3차도 잘되기 마련입니다.

 

낙찰 후 추가수리를 하면 공실률을 없애고 임대수익을 높일 수 있습니다. 주거용 부동산이 도배 장판을 한다면 상가는 업종별로 인테리어를 달리해야 합니다. 만약 사무실 수요가 많은 지역이라면 공동 인터넷과 팩스를 설치하여 편의시설을 늘려준다면 다른 물건들과 차별화를 할 수 있습니다. 추가적으로 임차인의 입장에서 생각하면 주차대수, 관리비, 보안 부분도 체크해두는 것이 좋습니다. 

 

고시텔, 커피전문점 등 유행 업종의 경우 기존 경쟁업소뿐만 아니라 새로 들어설 경쟁업소를 고려하여 사업계획을 세워야 합니다. 또한 이런 업종의 경우 시설이 노후 될수록 추가비용이 발생하므로 추가공사를 해야하는지 여부도 미리 확인하고 입찰하는 것이 좋습니다.

 

신도시나 대도시 상가 투자를 할때는 주변 주거형 건물의 입주율을 고려해야만 합니다. 보통 상권이라는 것은 주변 주거형 건물의 입주가 완료된 시점부터 상권이 형성되기 시작합니다.

 

상권이 활성화되거나 침체되는 곳은 1~2년 주기로 변화되므로 투자타이밍과 매도 타이밍을 충분히 감지할 수 있어야 합니다. 초보자의 경우 입찰문건의 현장조사 시 예전에 인근에 낙찰사례를 출력하여 그 물건이 어떻게 변했는지 체크해보는 것도 많은 도움이 됩니다.

 

상가 투자를 잘하려면 전국적으로 보기보다 특정 한 지역을 집중적으로 공략하는 것이 좋습니다. 자주 볼수록 그 지역의 분위기를 파악할 수 있고, 해당 상권에서 이루어지는 변화가 눈에 들어옵니다. 주거지역 인근일수록 안마, 노래방 유흥시설이 없거나 폐업예정인 곳을 택하는 것이 좋습니다.

 

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