부동산 투자 대법원 경매 체납관리비 처리 요령

부동산 투자 방법 중 경매는 부동산을 시세보다 싸게 살 수 있다는 장점이 있습니다. 경매로 낙찰받은 부동산들은 종종 관리비가 체납되어 있는 경우가 있는데요. 이 체납관리비를 처리하는 요령을 알아두시는 게 좋습니다.

 

대법원 경매로 낙찰을 받고 나서 하나의 골칫거리가 바로 이 체납관리비인데요. 보통 아파트에서도 이 체납관리비가 문제가 됩니다. 경매물건 중에서 아주 낮은 가격으로 유찰된 상가의 경우도 밀린 관리비가 수천만 원이 되는 경우가 많습니다.

 

대부분의 오피스텔이나 아파트의 경우에도 체납된 관리비의 문제가 자주 불거집니다. 하지만 체납관리비의 책임이 누구의 몫이고 낙찰자가 어떻게 효과적으로 대처할 수 있는지 정확하게 법리적인 부분을 이해하고 접근한다면 좀 더 비용을 줄이면서 처리하실 수 있습니다.

 

 

체납관리비는 과연 누구의 몫

낙찰을 받고 관리사무소에 방문을 하게 되면 체납관리비에 대한 언급을 합니다. 이때 제대로 아셔야 하는 것이 책임소재에 대한 부분입니다. 낙찰자는 단지 공용 부분에 대한 책임이 있을 뿐 이전 사용자인 채무자가 사용한 전용 부분에 대해서는 납부할 책임이 없습니다.

 

여기서 공용부분이란 청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기 유지비, 공용 부분 난방비, 공용 부분 급탕비, 수선유지비, 일반관리비(인건비, 제사무비, 교통통신비, 제세공과금, 피복비, 교육훈련비, 차량 유지비, 부대비용)를 말합니다.

체납관리비

위 대법원 판결문을 보시면 아시겠지만 낙찰자는 체납관리비 중 공용 부분에 대한 부분만 납부하면 됩니다. 이를 명확히 하기 위해서는 전용 부분에 대한 것도 알아두면 좋겠죠?

 

전용 부분이란 해당 세대의 전기료, 수도료, 하수도료, 세대 난방료, 급탕료, TV 수신료 등을 말합니다. 이것은 주택건설 촉진법 제38조 제13항, 공동주택 관리령 제15조에 명시되어 있는 사항이기도 합니다.

 

 

체납관리비 연체료

그렇다면 낙찰받은 부동산 체납관리비 외 신경 써야 하는 부분은 무엇이 있을까요? 바로 체납관리비에 붙는 연체료도 문제가 될 수 있습니다. 체납관리비 내역을 자세히 살펴보면 체납관리비에 대한 연체료도 상당히 많습니다. 이 연체료는 어떻게 처리해야 할까요?

 

답은 내지 않아도 됩니다. 그 연체에 대한 책임도 전 사용자인 채무자에게 있으며, 그것을 적절한 조치로 받아내지 못한 관리의무 소홀의 관리단 책임도 있기 때문입니다.

 

관련 대법원 판례인 [대법원 2006.6.29. 선고 2004다 3598 판결 [채무부존재 확인 등]]을 보면 판결요지 마지막 부분에 '공용 부분 관리비에 대한 연체료는 특별 승계인에게 승계되는 공용 부분 관리비에 포함되지 않는다.'라고 나와 있습니다. 여기서 특별 승계인이란 낙찰자를 의미합니다.

체납관리비 연체료

낙찰 후 체납관리비 처리 요령

낙찰 후 현장을 방문해 체납관리비 확인을 요청하시고 공용 부분과 전유 부분에 대한 구분 정리를 요청하셔야 합니다. 지역에 따라 따로 구분하지 않고 통으로 관리하고 있다며 구분을 거부하는 곳이 있습니다. 그럴 때는 해당 아파트 관리사무소 소장에게 위 판결문을 예시로 제출하며 내용을 설명하시면 됩니다.

 

그래도 불응할 시에는 내용증명으로 해당 내용을 작성하셔서 끝까지 불응 시에는 소송까지 갈 수밖에 없음을 확실히 하셔야 합니다. 내용증명 작성요령은 아래 링크로 남겨둘 테니 필요하신 분은 참고하시기 바랍니다.

 

만약 체납관리비를 이유로 단전 단수 등의 조치를 취한다면 이것은 명확한 불법이고 그 후 낙찰자가 사용하지 못한 기간에 발생된 관리비는 내지 않으셔도 됩니다.

 

전 소유자가 체납한 공용 부분 관리비가 존재하더라도 그중에 최근 3년 치만 생각하시면 됩니다. 3년이 경과된 관리비에 대해서는 특별 승계인인 낙찰자라 하더라도 부담하지 않습니다. 이에 관한 대법원 판례[2005다 65821]를 보시면 해당 내용을 확인하실 수 있습니다.

 

어느 정도 법적 지식이 있으신 분들은 귀찮아서라도 그냥 내버리고 나중에 전 소유주인 채무자에게 구상권 청구를 하실 생각을 하실 수 있습니다. 이는 가능하기는 하나 시간이 상당히 소요되며 거기에 소요되는 부차적인 비용과 시간을 생각한다면 그냥 처음부터 안 내시는 게 현명하다고 보입니다.

 

대처하다 보시면 때로는 법으로 대처하는 거보다 협의가 빠르다고 판단될 때가 있습니다. 이럴 때는 관리단과 잘 협상하여 앞으로 발생하게 될 시간과 비용을 감안해 납부하는 것도 하나의 방법이 될 수 있으니 잘 판단하시기 바랍니다.

 

 

부동산 투자 경매 낙찰 후 내용증명 협상 방법

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