부동산 투자 대법원 경매와 공매의 차이

직장인으로서 부동산 투자를 시작하면서 대법원 경매와 공매를 경험해보게 되었습니다. 이로 인해 각각의 장단점 외에도 다양한 차이점이 존재한다는 사실을 알게 되었고 그것을 알려드려 볼까 합니다.

 

경매를 공부하고 투자를 해보시면 경매를 통해 습득한 지식들이 공매에서도 매우 유용하게 활용할 수 있다는 것을 실감하실수 있으실 겁니다.

 

민사집행법에 의해 집행되는 경매와 국세 징수법에 의해 채권회수를 집행하는 공매는 강제적으로 채권을 회수하는 절차라는 점에서 매우 유사합니다. 또한 불특정 다수를 상대로 공개경쟁입찰을 한다는 것, 낙찰 후 점유자와 협의해야 하는 것 등 비슷한 점이 많습니다.

 

실제 공매에서 권리분석 시 알아두어야 하는 주택임대차 보호법, 상가 입대 차 보호법, 배분 등 기존적인 부분은 경매에서 배운 지식을 그대로 활용할 부분이 많기에 경매를 해보신 분들이라면 공매에도 어렵지 않게 접근하실 수 있습니다.

 

 

경매보다 높은 수익률

동일한 물건이 경매와 공매로 동시에 진행되는 경우가 종종 있습니다. 이때 낙찰가를 비교해보면 공매 낙찰가가 비교적 더 저렴한 편입니다. 그 이유는 아직 공매가 경매에 비해 잘 알려지지 않고, 또한 점유자를 명도 할 때 인도명령제도가 없어 명도에 관한 부담이 더 크기 때문입니다.

 

낙찰자가 명도에 관해 법대로만 진행해야 한다면 명도 기간이 길어지기에 동일 물건이라면 더 저렴하게 낙찰받아야만 합니다. 반대로 경매에 인도명령제도가 있다고 해서 모든 낙찰물건에 대해 법적 절차로 부동산을 인도받지 않는 것처럼 공매 역시 대부분 점유자와 협의로 마무리되는 상황이 많습니다.

 

그래서 저렴하게 낙찰받은 만큼 그대로 수익으로 직결될 수 있기에 경매보다 더 나은 수익을 올릴 수 있는 경우가 많은 것입니다.

 

시간 절약이 가능한 입찰 방법

전업투자자가 아니라면 직장인의 경우 경매 입찰을 할 때 일정을 맞추어야 하기에 휴가를 쓰거나 반차를 쓰는 것이 일반적입니다. 가까운 곳에 위치한 법원 물건이 아닌 원거리에 있는 법원 물건에 입찰할 때는 거의 하루를 소진해야 하기 때문에 부담이 커질 수밖에 없습니다.

 

공매의 경우 입찰에 대한 부담이 전혀 없다는 것이 아주 큰 장점이라고 할 수 있습니다. 인터넷을 통한 전자입찰 방식으로 월요일부터 수요일 오후 5시까지 3일에 걸쳐 입찰을 할 수 있어서 집에서든 직장에서든 (구) 공인인증서만 휴대하면 잠깐의 시간을 내어 입찰하는 것이 가능합니다. 요즘은 스마트폰이 잘되어 있어 폰으로도 입찰이 가능하죠.

 

따라서 바쁜 직장인이라도 휴일에 현장조사를 하고 평일에 입찰을 할 수 있는 것입니다. 이 점을 활용하기 좋은 게 바로 공매인 것입니다.

 

 

유찰되어 다음 매각기일까지의 기간과 그 가감률

경매물건은 약 한 달 간격으로 감정금액에서 20~30%씩 차감한 가격으로 매각절차를 진행합니다. 하지만 공매의 경우 감정가의 10%씩 유찰되어 1주일 간격으로 매각절차가 진행되죠. 이것을 보면 경매보다 빠른 진행을 짐작할 수 있습니다.

 

또한 유찰된 가격이 감정 가격의 절반인 1/2로 되었을 경우 다음 매각절차를 유찰된 가격으로 진행하는 것이 아니라 새로이 매각 예정 가격을 정하여 다시 매각절차가 진행됩니다.

 

잔금 납부 방법

경매는 낙찰일로부터 2주가 경과(매각 허가 결정 + 항고 마감) 후에야 잔금 기일이 정해집니다. 하지만 공매는 개찰일로부터 3일 이내 매각 결정이 되고 매각 결정일로부터 잔금 납부가 가능합니다. 잔금 납부기한에 납부하지 못했을 경우 추가로 10일이 더 주어집니다.

 

참고로 경매와 달리 추가 기간에 납부하더라도 연체이자가 없는 것이 특징입니다. 경매의 경우 기간 내에 납입하지 못했을 경우 낙찰금액의 연 20%에 해당하는 연체이자를 부담해야만 합니다.

 

공매 낙찰물건이 3,000만 원 미만이라면 매각 결정일로부터 7일 이내에 잔금 납부를 해야만 합니다.

 

 

명도 절차

경매와 공매의 가장 큰 차이점은 해당 부동산에 있는 점유자에게 부동산을 인도받는 절차. 즉 명도 부분에서의 법적 절차에 있습니다. 경매는 낙찰자가 손쉽게 부동산을 인도받을 수 있도록 하는 인도명령이란 절차가 있으나 공매는 아직 없기 때문입니다.

 

그래서 공매의 경우 점유자와 합의가 되지 않을 경우 점유자를 상대로 본안소송인 명도소송을 제기해야만 합니다. 명도소송기간은 점유자가 소장을 송달받고 대응하지 않을 경우 대략 4개월 정도 소요되고 대응할 경우 6개월에서 1년 정도 소요됩니다.

 

따라서 공매가 경매보다 법적으로 처리하는 기간이 더 길어집니다. 법적 절차 측면에서 본다면 낙찰자가 점유자를 명도 하는 것이 조금 더 어려운 것이 사실이죠. 하지만 내용증명과 점유이전 금지 가처분을 잘 활용한다면 소송 전에 점유자를 내보내는데 큰 어려움은 없을 것입니다.

 

이런 불편함 때문에 똑같은 물건일 경우 공매가 경매보다 10%~15% 증도 저렴하게 낙찰되므로 투자자 입장에서는 명도에 관한 부담을 제대로 대처할 수 있는 기술만 갖출 수 있다면 이는 큰 수익으로 연결될 수 있는 것입니다.

 

실전에서의 차이

어떻게 보면 어려워 보이지만 막상 실전에 임할 때는 필요한 부분만 체크하여 투자에 임하면 되는 것이기에 경매와 별반 다르지 않습니다. 공매 최대 장점인 언제 어디서든 입찰이 가능하다는 점과 3일이라는 입찰 기간이 있다는 것은 정말 포기하지 못할 메리트 중 하나입니다.

 

게다가 경매보다 높은 수익을 가져올 수 있다는 측면에서 약간의 불편함을 긍정적으로 받아들일 필요성이 있습니다. 생각의 전환이 수익으로 돌아옴을 분명히 아시고 계신다면 굳이 낙찰에 목멜 필요 없이 꾸준히 입찰하신다면 한건으로 몇 년의 수익을 거둘 수 있는 것도 충분히 가능하실 것입니다.

 

 

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