부동산 공매 주의해야할 조세채권의 법정기일

부동산 투자의 기본이 되는 경매를 공부하시고 공매를 하시는 분들이라면 특히 이 부분에 공감하실 것입니다. 부동산 공매를 도전하시는 초보자 분들이 시라면 특히 더 주의해야 할 점들이 있으니 여러 번 읽어보시기 바랍니다.

 

근저당이 아닌 조세채권이 원인이 되어 체납처분되는 공매의 경우 경매보다 보이지 않는 함정이 자주 등장하는데 이를 간과하고 입찰하여 입찰보증금을 포기하는 투자자들이 여럿 있습니다.

 

이런 함정을 피하는 것은 어려운 법률지식을 갖추지 않더라도 입찰 전 작은 습관으로도 충분히 가능하기에 사전에 함정의 유형 및 조심해야 할 부분에 대해 확실히 알아두는 것이 좋습니다.

 

 

조세채권의 법정기일

1. 등기부상 권리분석만으로는 완벽하게 함정을 피하지 못한다.

만약 대항력 있는 임차인이 있다면 특히 조심해야할 것이 이것입니다. 공매물건에 관해 보이지 않는 함정이라고 지칭한 것은 투자자들이 해당 부동산의 등기부등본을 통해 권리분석을 하여 안전한 물건이라 여기고 입찰하더라도 낭패를 보는 경우가 있기 때문입니다.

 

예를 들어 입찰부동산에 압류가 기입되어 있고, 그 압류 일보다 앞서 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 있는 경우 단순한 권리분석으로만 판단했을 때 안전한 물건이라고 생각할 수 있습니다.

[예시] 감정가격 1억 원/ 낙찰 가격 8,000만 원

2012.01.05 임차인 전입 및 확정일자 취득(임차보증금 6,000만 원)
2012.03.02 압류(4,000만 원) - 말소기준 권리
2012.04.01 근저당
2012.08.04 공매 개시

만약 입찰 부동산의 등기부 상 압류 또는 가압류가 말소기준 권리이고 (특히 공매 물건일 경우) 위와 같이 압류(말소기준 권리) 일자가 임차인의 확정일 자보다 후순위일지라도 불과 몇 개월 정도밖에 차이 나지 않는 물건은 함정일 가능성이 매우 높으므로 주의해야 합니다.

 

이유는 이렇습니다. 공매에서 배분 시 임차인의 확정일자가 조세채권의 압류 일자보다 빠를지라도 배분 순위는 늦을 수 있기 때문입니다. 왜냐하면 조세채권은 등기부상 압류등기일이 아닌 조세채권의 법정기일을 기준으로 배분되기 때문입니다. 즉 등기부에 등기되기 전 발행된 조세채권을 기준으로 하기에 이것을 확인해야만 한다는 것.

 

이 케이스의 경우 권리분석만으로 압류 일자에 앞서 임차인이 전입 및 확정일자를 갖췄기에 보증금 전부를 배분받을 수 있다고 생각되지만 임차인이 미처 배분받지 못한 2,000만 원을 인수해야 하는 불상사가 발생할 가능성이 매우 큽니다.

 

 

2. '조세채권의 우선권'과 '조세채권의 법정기일'

'조세'란 국가나 지방자치단체가 통치권에 근거하여 그 경비에 충당할 재력을 얻기 위하여 국민으로부터 강제적으로 징수하는 재원을 말합니다. 이러한 공익성 때문에 우리나라뿐만 아니라 외국에서도 조세채권은 우선 원칙이 주어집니다.

 

'조세채권의 법정기일'이란 쉽게 표현하자면 해당 조세의 '신고일' 또는 '납세고지서 발송일'을 말합니다. 예를 들어 취득세는 부동산을 매입하고 신고하는 행위에 의하여 조세채무가 확정되므로 '신고일'이 법정기일이 되는 것이고, 과세표준과 세액을 지방자치단체가 결정하는 경우에 고지한 당해 세액에 대하여는 그 '납세고지서 발송일'이 법정기일이 되는 것입니다.

 

따라서 이런 조세가 체납되었을 때 체납자의 부동산 등기부등본에 기입된 압류 일자는 이미 해당 조세에 관해 독촉 및 최고절차를 거친 이후일 것이므로 실제 법정기일보다 최소 몇 개월 후일 것입니다. 그리고 조세채권의 배분 순위는 압류등기일이 아닌 법정기일을 기준으로 결정되므로 입찰 전에 미리 확인해야 합니다.

 

확인 방법은 간단합니다. 입찰할 부동산에 관해 자산관리공사 직원에게 조세채권의 법정기일에 관해 문의하면 쉽게 답을 얻을 수 있습니다.

공매 주의할 점

3. 조세채권과 다른 채권들이 경합할 경우 우선순위

조세채권과 저당권, 확정일자부 임차인(=전세권)이 경합하는 경우

이 경우 조세채권은 법정기일을 기준으로, 저당권은 근저당 설정 등기일, 임차인은 확정일자의 전후 순서에 따라 배분 순위가 정해집니다.(본래 집행기관에서 이런 부분도 매각 시 기재해야 할 필요가 있는데 아직까지는 입찰자가 검토 후 입찰해야만 합니다.)

 

당해세는 법정기일에 관계없이 무조건 2순위입니다. 이걸 명심하셔야만 합니다. 당해세가 얼마인지도 자산관리공사 직원에게 물어보시면 어렵지 않게 알려주니 무서워하지 마세요.

 

1순위(최우선변제, 최종 3개월 임금, 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금)가 매각대금을 초과하는 경우 채권액에 비례하여 배당되니 참고하시기 바랍니다.

 

이것들 말고도 상세하게 설명드려야 할 것들이 있는데 바로 당해세와 근로복지공단의 압류입니다. 하지만 글이 생각보다 길어져서 이것은 추후 하나씩 공유해보도록 하겠습니다. 부동산 공매 투자에 있어 조세채권의 법정기일은 절대 놓치시면 안 될 필수 체크사항이라는 것 명심하시기 바랍니다.

 

 

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