부동산 공매 가이드북 조심해야할 함정 당해세

부동산 공매 가이드북을 제시해 드리겠습니다. 특히 이익을 내는 부분도 중요하지만 손해를 보지 않기 위해서는 권리분석을 철저히 하실 줄 알아야만 합니다. 그 과정에서 놓치기 쉬운 함정 당해세에 대해 알려드리겠습니다.

 

당해세란 해당 매각 부동산 자체에 부과되는 조세와 가산금을 뜻합니다. 즉 해당 부동산의 소유함으로써 부과되는 국세, 지방세 및 그 가산금을 말하죠.

 

여기서부터는 조금 고리타분하더라도 법에 대해서 조금 알고 가셔야합니다. 괜히 찾는 수고를 하시지 않도록 하나하나 짚어드릴 테니 끝까지 읽어보시고 꼭 손해보지 않는 투자 하시기 바랍니다. 

 

 

당해세의 의의

국세기본법 제35조(국세의 우선)는 강제집행, 경매 또는 파산절차에 의한 재산의 매각에 있어서 그 재산에 부과된 당해세는 보다 빠른 전세권, 질권 또는 저당권의 목적이 되는 채권보다 매각대금에서 우선 징수하도록 규정하고 있습니다. 이런 취지는 조세채권이 국가재정수입의 확보 수단이기에 인정되는 우선 원칙입니다.

 

당해세라고 하니 괜히 어려워 보이 실 거 같아 가장 일반적인 당해세를 알려드리겠습니다. 국세 중에서 당해세에 포함되는 것은 상속세, 증여세 및 종합부동산세입니다. 지방세 중에서는 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세 및 지방교육세가 여기에 해당합니다.

 

담보물건에 우선하는 당해세의 요건

1. 담보 물권자(채권자)가 담보물권 설정 당시 예측 가능한 조세일 것

목적 부동산 자체의 조세 외에 대법원 판례는 부동산 등기부등본상에 상속 또는 증여 등의 표시가 있거나 장래에 발생 가능할 것인지에 대하여 예측할 수 있어야 당해세로 인정합니다.

 

2. 담보물권 설정자(소유자)를 납세의무자로 하는 조세일 것

담보물권 설정자로부터 부동산을 양수받은 양수인을 납세의무자로 하여 발생한 체납조세가 당해세라 하더라도 선순위 담보물권에 우선할 수 없습니다. 즉, 담보물권(근저당 등등) 설정 당시의 소유자를 대상으로 발생한 것만을 당해세로 인정할 뿐이고 이를 양수받은 제삼자를 대상으로 부과된 당해세는 선순위 담보물권보다 우선하지 못하게 하여 거래의 안전을 보장하기 위함입니다.

 

 

당해세의 배분 순위

배분은 낙찰된 부동산 금액이 입금되면 해당 부동산에 얽혀있던 이해관계인들이 배당을 받기 위한 순서를 뜻합니다.

공매 배분 순서

순위를 보면 입찰 부동산에 당해세가 있는 경우 당해세는 법정기일에 관계없이 무조건 3순위라는 것을 알 수 있습니다. 따라서 임차인이 말소기준 권리보다 앞서 대항력이 있고 확정일자를 갖췄다고 하더라도 배분 순위가 늦을 수 있기에 주의하고 또 주의해야만 합니다. 만약 저가 낙찰로 인한 당해세 제외 후 임차인의 전액 배당이 이루어지지 않는다면 지급받지 못한 임차인의 보증금은 결국 낙찰자가 떠안아야 하는 부담이 되니까요.

 

등기부등본을 보고 당해세인지 아닌지 조금 더 쉽게 구분하는 방법이 있는데, 압류기관의 소재지를 파악하면 됩니다. 당해세란 매각 부동산 자체에 부과되는 세금이므로 예를 들어 해당 부동산의 소재지가 수원이고, 압류기관이 수원세무서라면 당해세일 가능성이 높습니다.

 

해당 부동산과 압류기관이 동일한 지역일 경우에는 당해세일 수 있다고 한번 의심해 봐야만 합니다.

 

당해세를 파악하기 위한 가장 확실한 방법

공매의 함정들은 대다수 '무엇'을 파악해야만 하는지 아신다면 어렵지 않게 확인하실 수 있습니다. 바로 자산관리공사에 전화를 해보는 방법입니다. 대부분 공매 부동산이 공고되는 자산관리공사 공매포털 '온비드'의 공식 전화번호 1588-5321로 전화하던지 아니면 온비드 공매물건에 표시되어 있는 담당자에게 연락해 물어보는 방법입니다.

 

해당 기관 및 담당자는 물건의 문제가 되는 세금의 금액부터 이것이 당해세인지 일반 세금 인지도 다 파악하고 있기 때문에 질문하면 친절히 안내해주고 있습니다. 단, 개인정보가 들어있는 세금의 경우 정확한 금액은 말해주지 않는 경우가 많고 어바웃으로 질문해야만 답을 얻을 수 있습니다.

 

부동산 공매에 대해 제가 드리는 가이드북 중에 특히 조심해야 할 함정들은 대다수 온비드에서 이미 파악하고 있는 것들이 많으니 '무엇을' 질문할 것인지 잘 요약하셔서 적절한 질문을 하실 줄만 아신다면 어렵지 않게 리스크를 제거하실 수 있으실 겁니다.

 

 

부동산 공매 주의해야할 조세채권의 법정기일

부동산 공매 투자 권리분석 요령

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부동산 투자 대법원 경매와 공매의 차이

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