부동산 공매 투자 권리분석 요령

부동산 투자에서 아직은 생소한 공매 투자 방법에 대해 알려드리겠습니다. 공매도 부동산 경매와 동일하게 권리분석이 중요한데요. 이것도 요령만 알면 어렵지 않게 투자하실 수 있답니다.

 

권리분석이란 부동산을 매입하기 전에 법률적 경제적 하자를 미리 파악하는 과정을 의미합니다. 통상 법률적 하자를 판단하는 것에만 권리분석이라는 호칭을 사용하는데 부동산 공매, 경매를 하시는 분들은 수익성을 확실하게 검토하는 단계 자체를 권리분석의 범위로 보고 있습니다.

 

실전에 임하기 전에 실수하지 않고 안전하게 투자를 하려면 반드시 권리분석에 관한 원리를 이해하고 실전에 접근해야만 합니다. 공매는 대부분 조세채권에 의해 진행되는 절차여서 권리분석 외에도 배분절차 등에서 보이지 않는 함정이 등장할 수 있으므로 그 부분만 체크하면 실전에서 실수하는 일은 없을 것입니다.

 

 

부동산 공매 권리분석 4단계

경매든 공매든 권리분석을 신속하게 끝내려는 자세는 피해야만 합니다. 권리분석 자체는 부동산 분석에 있어서 실수를 사전에 방지해주는 최고의 안전장치라고 할 수 있습니다. 꼼꼼히 체크하는 자세가 몸에 배어있어야 훗날 치명적인 실수를 하지 않을 수 있습니다.

 

1단계 말소기준권리 찾기

말소기준 권리란 권리분석에서 기준이 되는 권리를 말합니다. 등기부등본상 다른 권리들이 말소기준 권리보다 순위가 뒤에 있다면 공매로 처분되면서 말소기준 권리를 포함한 모든 권리들은 소멸됩니다.

 

등기부등본에서 말소기준권리가 될 수 있는 것

1. 근저당

2. 압류

3. 가압류

4. 경매기입등기(등기부상에 '강제경매개시 결정', '임의경매개시 결정'이라고 적혀있는 것)

5. 담보가등기(등기부상에 '소유권이전청구권가등기'로 표시가 되어 있는 것)

 

취득하려는 부동산의 등기부등본 '갑구', '을구' 부분의 모든 권리들을 나열하여 말소기준 권리가 될 수 있는 권리들 중 최선순위에 위치한 권리가 말소기준 권리가 됩니다.

 

 

2단계 등기부등본상의 권리분석

말소기준 권리를 찾았다면 등기부상의 모든 권리를 날짜순으로 나열하여 말소기준권리보다 앞선 인수 권리가 있는지 확인해야 합니다. 말소기준 권리보다 늦은 권리는 소멸되지만 날짜가 앞선 권리들은 낙찰되고도 그대로 인수되기 때문입니다.

 

등기부상 권리 중 인수되는 권리

전소유자의 가압류(공매 매각 시 자산관리공사에서 소멸 주의를 택했는지 인수 주의를 택했는지로 결정됨), 배분 요구하지 않은 선순위 전세권(최선순위 임차권은 배분 요구를 하지 않아도 배분이 됩니다.), 선순위 지역권, 선순위 지상권, 선순위 가처분, 선순위 가등기 등

 

막상 처음보면 복잡한 것들을 기재해 놓은 것처럼 보이지만 실제 말소기준 권리를 찾고 보면 깨끗하게 말소되는 공매물건이 대부분이므로 인수되는 권리에 관한 것들은 추후 하나씩 공부해 나아가면 됩니다.

 

등기부등본상의 권리는 아니지만 인수되는 권리 및 제반사항 등은 모두 매각조건에 기재되므로 입찰 전에 확인이 가능합니다. 만약 낙찰자에게 인수될 여지가 있는 부분이 '매각조건'에 기재되어 있지 않았다면 그 사유로 '매각 결정 취소' 신청을 할 수 있습니다.

공매

3단계 임차인(점유자) 분석

공매절차가 개시되면 해당 부동산의 임차인(점유자)들에게 공매 통지서 및 배분 요구 통지서를 발송합니다. 그러면 해당 부동산에 있는 임차인은 배분 요구 종기일이 지나기 전에 배분 요구를 해야만 배분을 받을 수 있습니다.

 

공매공고에 있는 '임대차 정보' 부분에 임차인의 보증금액과 확정일자가 있는 경우엔 배분요구를 한 것으로 생각하시면 되고 전입일자만 기재되어 있는 경우에는 그렇지 않다고 판단하면 될 것입니다. 문서를 믿는 것도 중요하지만 이것은 임장을 다녀오면 보다 확실하게 알 수 있습니다.

 

만약 해당 부동산의 등기부등본에 전세권 설정이 되어 있는 경우 위처럼 임대차 정보에 전세권 금액과 내역이 기재됩니다. 하지만 이 전세권 기재는 온비드의 직원이 임의로 등기부를 참조해 기재하는 경우도 있으므로 담당 직원과 통화하여 전세권자의 배분 요구 여부를 확인해야만 합니다.

 

 

4단계 공매재산명세 및 인수조건 확인

경매절차에서는 낙찰 후 추가로 낙찰자에게 인수되는 권리가 있을 경우 '매각물건명세서'상에 그 부분을 기재해 놓습니다. 만약 그런 사항이 누락되었을 경우 '매각불허가' 신청이 가능합니다. 이와 마찬가지로 공매절차에서도 '공매재산명세서'에 입찰자가 낙찰 후 추가로 인수해야 하는 권리나 부동산의 하자, 특별매각조건 등을 기재하므로 입찰 전에 반드시 이 부분을 체크해야만 합니다.

 

혹시 조사된 사항 중 문제의 소지가 있는 부분은 유의사항을 통해 꼭 표기해야만 하기에 의심스러운 부분이 있다면 '유의사항' 을 꼭 꼼꼼히 읽어보시기 바랍니다.

 

대부분 권리상 하자가 될 수 있는 것들은 유의사항에 표기되며 공부상과 현황상의 차이점, 기타 매각조건 등을 기재해 놓으므로 현장조사를 통해 꼼꼼하게 체크하는 습관을 들이시는 것이 좋습니다.

 

 

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