부동산 투자를 고민 중이신 분들이라면 아파트 재건축이라는 것을 한번쯤 들어보셨을 것입니다. 많은 분들이 궁금해하시는 재건축 가능 연한과 만약 재건축 진행 가능 요건이 충족되었을때 리모델링과 재건축의 현실적 차이에서 과연 어떤 것이 이득이 되는지 알려드리겠습니다.
실제로 부동산 투자가들 사이에서 재건축/재개발 투자는 부동산 투자의 퀀텀점프라고 불릴 정도로 엄청난 수익률을 안겨주기로 유명합니다. 이번 정부가 재건축 연한을 40년으로 늘리는 것에 대해서 검토하였으나, 아직까지 발표된 것은 없습니다.
지금과 같은 부동산으로 인한 박탈감이 심한 시기에 그러한 짓을 했다가는 국민들에게 무슨 짱돌을 맞을지 모르기 때문이겟죠.
재건축 가능 연한
현행 재건축 가능 연한은 30년 입니다. 2015년 이전에는 1년당 2년씩 증가하여 1991년 이후 지어진 아파트는 40년이 지나야 재건축이 가능하다는 소리를 하던 때가 있었습니다. 하지만 2015년 해당 법안은 폐기되었고, 현재는 지역별로 미묘한 차이는 존재하지만 준공 이후 30년이 지나면 재건축이 가능해집니다.
하지만 연한만 된다고 해서 재건축이 진행되는 것은 아니며 주민들의 의견을 모아야하고, 안전진단을 통과해야만 합니다. 요즘은 안전진단 자체가 까다로워지다보니 서울권에 있는 많은 재건축 단지들이 미끄러지고 있는추세입니다.
아파트 수명 : 아파트의 뼈대라고 할 수 있는 부분의 수명은 보통 100년을 감안하고 지어집니다. 하지만 내장재, 외장제, 기계설비 등의 수명은 30년이기 때문에 보통 30년이 지나면 집을 재산으로 생각하는 대한민국의 특성상 밀어버리고 다시 짓는 것을 선호하는 편입니다.
기본 뼈대 수명이 100년임을 감안해볼 때 리모델링을 할 경우 3번은 진행할 수 있는 기한입니다. 하지만 실질적인 비용을 따져보면 크게 차이가 나지 않기 때문에 많은 분들이 리모델링을 꺼려해 왔습니다.
리모델링과 재건축의 현실적 차이
사실 재건축 대비 리모델링의 값어치는 약 90% 정도 따라온다고 보시면 됩니다. 주변 신축 아파트가 5억원이라면 리모델링 아파트는 4억 5천만원의 값어치는 한다는 뜻입니다.
아파트 재건축 보다 리모델링이 못한 이유
리모델링도 주요 격벽과 뼈대를 제외하고 다시 공사하는 것인 만큼 왠만큼은 신축 사양을 따라갈 수 있습니다. 하지만 리모델링이 도저히 따라가지 못하는 것이 있습니다. 그것은 바로 트렌드. 아파트 재건축은 모두 부셔버리고 다시 짓는 만큼 현재의 트렌드를 반영합니다. 방구조부터 사소한 창고 구성까지 모두 말이죠.
리모델링은 내력벽을 유지해야 하는 만큼 구조 변경이 쉽지 않습니다. 또한 층고 높이도 건드릴 수 없죠. 이 두가지를 제외하고는 리모델링이 아파트 재건축을 못따라갈 이유가 없습니다.
하지만 사람들은 리모델링보다 재건축을 더 선호합니다. 비용에서 몇 천만원 차이이지만 트렌트의 차이가 아파트의 값어치를 높여주기 때문이죠.
리모델링과 재건축 현실적 규제의 차이
현재 정권은 부동산 억제 정책을 펼치면서 재건축 또한 다양한 규제 강화로 인해 쉽지 않은 것이 사실입니다. 하지만 리모델링은 오히려 규제를 풀어주고 있는데요.
최근 통과된 리모델링 규제 완화책과 관련 내용을 정리해보면 이렇습니다.
- 리모델링 가능 기간 준공 이후 15년 부터
- 최근 준공 20년된 아파트 리모델링 성공 4년만에 리모델링 완성(길면 6년)
- 증축에 관한 법률 통과로 리모델링 시 15% 증축하여 사업비 충당 가능
- 수직 증축이 가능해지면서 안전성 검토 추가 요건을 충족해야 하지만 재건축과 달리 한도 용적률을 완화해주기로 함
건축법 개정으로 인해 같은 단지를 재건축할 경우 면적을 줄여야하는 경우마저 발생하고 있는 요즘 리모델링을 할 경우 현재의 15%를 수직 증축할 수 있게 되었습니다. 만약 2종 주거지역의 경우 250%의 용적률을 적용받는 곳이라면 재건축은 이를 넘지 못하지만 리모델링의 경우 건축위원회 심의를 통해 이를 넘어서서도 증축이 가능해졌습니다.
현재까지 가능한 리모델링 증축 규모
- 15층 짜리 아파트 : 최대 3개층 증축 가능
- 14층 이하 아파트 : 2층 까지만 가능
사업성을 두고 본다면 서울권의 현재 15층짜리 구축 아파트를 투자하는 것이 현재로서는 최고의 선택이 아닌가 싶습니다. 수익성은 물론 리모델링으로 인한 분담금 감소를 합법적으로 노릴 수 있을테니까요.
재건축 가능 연한과 리모델링, 재건축 현실적 규제까지 정리해보았는데요. 투자를 이어가시는 분들은 이 점을 유념하셔서 투자에 성공하신다면 조만간 퀀텀점프를 이루실 수 있지 않을까 싶습니다.
