재건축 투자 경험을 해보고
많은 분들이 요즘 부동산 투자를 영끌(영혼까지 끌어모아)해서 하십니다. 물론 잘 알고 투자하신다면 다행이지만 남들도 하니 나도 한다는 식으로 제대로 된 공부도 없이 하는 분들도 많습니다. 오늘은 재건축 투자 관리처분인가 전 분양신청 시 주의사항에 대해 알려드리도록 하겟습니다.
재건축 투자를 한번도 해보지 않으신 분들도 일단 읽어두시면 공포감은 좀 덜하실 거라 생각되니, 천천히 읽어주시기 바랍니다.
재건축 투자에 있어 관리처분인가 단계는 시세가 더블점프 할 수 있는 확정 단계라고 생각하시면 됩니다. 물론 시장 분위기가 상승세냐 하락세냐에 따라 달라지겟지만 요즘처럼 활활 타오르는 시기라면 두말할 필요 없겠죠?
다양한 재건축 규제들이 이야기 되고 있는데, 이건 역사를 보면 시간이 해결해 줄 문제이기에 정치권이 바뀌길 기다릴 수 밖에 없습니다. 정책을 좌우하는 사람들은 국민의 눈치를 볼 수 밖에 없습니다. 역사가 말해주듯 규제도 곧 정리될테니 너무 걱정하지 마세요.
재건축 투자의 흐름
학교 공부 하실때 기억하시나요? 암기과목 하면 앞자리만 따서 술술 외웟던 기억. 재건축 흐름도 크게 보면 5가지로 요약할 수 있습니다. 저는 '안추조사관'이라고 외우고 다닙니다.
안전진단 - 추진위원회 설립 - 조합 설립 - 사업시행인가 - 관리처분인가
각 단계별로 설정될 때마다 시세는 요동칩니다. 적게는 몇천에서 많게는 수억이 뛰기도 하죠. 요즘처럼 말입니다. 하지만 요즘 같은 부동산 활황기가 아니고서야 많게는 10년은 우습게 걸리는 곳도 있기 때문에 조사를 잘 하셔야 합니다.
가장 기본적인 진입 단계를 보면 안전성을 따지시는 분들은 사업시행인가 이후로 들어가시는 것을 추천드립니다. 사업시행인가 이후로는 진행이 중단되는 극단적인 경우는 희박합니다.
그래서 보통 재건축 투자 강의를 들으러 가면 많은 강사들이 사업시행인가를 받은 곳이냐 아니냐에 따라 선택할 것을 강조합니다. 돈은 좀 많이 들더라도 주변 시세를 반영하기 때문에 충분히 올라갈 지역이라면 투자해볼 것을 강조합니다.
재건축 투자 관리처분인가 전 분양신청 주의사항
저는 수원과 평택에 재건축 투자를 해둔 상태입니다. 모두 사업시행인가 전에 들어갔습니다. 아니 '사업시행인가' 이후로 들어가는것이 정석이라고 해놓고 왜 그 전에 들어갓냐고요? 확실한 입지가 갖춰진 곳인데, 저평가 된 곳이기에 좀 무리를 해서 들어갔습니다.
이제부터가 이 글의 본론입니다.
이 재건축 사업은 건설사가 이익을 얼마나 먹느냐에 따라 수익이 달라집니다. 관리처분인가 전 조합원들에게 분양신청을 받고, 그로 인해 추가적인 분담금 납부를 안내합니다.
그런데 이때 제시되는 분담금이라는 것 자체가 현재를 시점으로 계산된 임의 계산이라는 것. 조합원 안내문에도 보시면 바뀔 수 있다는 점이 안내되어 있습니다.
즉 저 분담금은 참고용이란 소리입니다. 사업이 잘될 경우 내려갈수도 있고, 못될 경우에는 추가 분담금이 발생할 수도 있다는 것이죠. 이때 고민을 하셔야 합니다. 부동산 활황기라면 상관없습니다. 그게 아니라면 주변 비슷한 입지의 구축 아파트들이 얼마 정도 하는지 체크하세요.
신축이 구축보다는 비싸게 받습니다. 갚어치를 판단하시고 가져갈 것인지, 말 것인지를 이 시점에 고민하셔야 한다는 사실 명심 하시기 바랍니다.
청산받고 나올 것인가, 분양 신청후 팔 것인가, 아니면 그냥 입주할 것인가를요. 현재로서는 주변에 비해 저렴한 가격이기에 저는 분양을 받을 계획입니다. 이후 주변대비 시세차익이 예상되기 때문이죠.
배포용으로 나눠주는 자료를 곧이 곧대로 믿으시면 안된다는 것. 이상한 점은 조합에 항의해야한다는 것. 가능성을 염두해두고 움직여야 한다는 것. 이것은 모든 투자에 있어서 적용됩니다.
재건축 투자 관리처분인가 전 분양신청 주의사항에 대해 공유해보았습니다. 소소한 지식이나마 도움이 되었으면 좋겟네요. 모두 행복한 하루되시기 바랍니다.
