부동산 경매를 통해 제2의 월급이라고 할 수 있는 월세를 받아 편안한 노후를 준비하시려는 분들이 많습니다. 하지만 제가 실제로 공부하며, 여러 물건을 낙찰받아보고 실제로 느꼇던 아쉬운 부분과 실패햇던 부분에 대해 알려드리겟습니다. 제가 과거로 돌아간다면 '이러지 않았을 것이다'라는 것을 느끼는 부분이기에 아직 시작 전이신분들이라면 알아두시면 좋을 것 같네요.
제가 부동산 경매를 공부하기 시작한지 4년이라는 세월이 흘럿습니다. 그동안 낙찰도 몇건 받고 일반거래도 종종 해가며 재미를 봤었습니다.
부동산 경매를 배우게 되면 다양한 유혹에 빠지게 됩니다. 아파트가 아닌 썩은 빌라, 반지하, 도시형생활주택 등등 공부해보면 주거형 주택도 정말 다양한 형태가 존재합니다.
부동산 경매 주의점
부동산 경매는 대부분 주택으로 시작하십니다. 거의 대다수가 가장 친숙한 아파트나 빌라로 시작하며 낙찰을 받게되면 대출, 점유자 명도, 수리 등의 과정을 거치며 케어작업을 하게 됩니다. 내가 살던 남에게 임대를 주던 낙찰받고 멀쩡한 집은 많이 없답니다.
이때 주의하실 점이 있습니다. 무주택자시라면 절대로 낙찰 받으시면 안된다는 것입니다. 결혼을 하셨던 하지 않으셨던 청약이라는 가장 좋은 재테크 수단이 있기 때문이죠. 청약통장은 꼭 가입해 두셔야하고 실제로 가장 손쉽게 이익을 볼수 있는 시장이 분양권 시장입니다.
분양권은 곧 지어질 '새 집'을 받을 권리입니다. 이 권리는 지금이 아닌 미래의 주택을 받을수 있기에 더욱 찾는사람이 많답니다. 게다가 2021년 지금과 같은 부동산이 활활타오르는 불장에서는 그냥 당첨됫다 팔아도 3천~5천의 차익은 벌고 시작합니다.
말그대로 앉아선 돈번다는 말이 이래서 나왓나 싶을정도로 손쉽게 벌어들입니다. 세금에 대해서도 걱정이 많으시겟지만 이건 팔기전에 세무사와 상담하면 최대한으로 줄일수 있는 부분이 있습니다. 활용할 수 있는 카드도 많고요. 세금이 두려워 투자로 돈을 못번다는 소리는 정말 하찮은 변명입니다. 안벌어봐서 두려워서 하는 변명이요. 세금(양도소득세)은 내가 벌어들인 수익금에 매겨지는 것이지 내 원금에는 한푼도 매겨지지 않습니다.
주거형으로 투자를 시작하신다면 아파트, 분양권 위주로 시작하세요. 빌라, 도시형생활주택의 경우 문신(팔기 힘든 부동산)이 될 가능성이 높습니다. 실제로 저와 함께 투자하시는 분들도 시작을 빌라로 하셨지만 가지고 계신 동안은 용돈벌이 정도밖에 안되다가 이번에 재개발 터지면서 수익보신 분들이 많습니다. 실제 가지고 계셨던 기간은 10년에 가까운 분들도 많고요.
아파트, 빌라는 우리가 과거부터 봐왔던 가장 일반적인 주거형태입니다. 즉 재개발, 재건축이라는 다시 개발될 가능성이 가장 높은 곳이기도 합니다. 특히 수도권의 경우 재개발, 재건축의 가능성이 도시개발계획 등을 통해 확인하실 수 있는 수단이 있습니다. 절대 입소문을 믿으시면 안됩니다.
수익이 높아져서 8천~1억이 넘어가게 되면 이때부터가 세금과의 싸움입니다. 그전까지는 경험 쌓는다 생각하고 하셔도 됩니다. 부동산 투자로 재미를 보셨다면 이 수준까지 올라가실테니, 이때부터는 법인을 공부하시면 수익에 큰 도움이 됩니다.
부동산 경매는 부동산을 취득하는 하나의 수단일 뿐이며, 항상 돈을 벌어들이지는 않습니다. 10억 미만의 일반인들이 도전하는 부동산 경매물건의 경우 요즘은 대학생들도 뛰어들만큼 일반화가 되어 경쟁이 만만치 않습니다. 권리에 하자가 있거나 위험성이 있는 특수물건이 아니고는 요즘 20:1, 30:1은 우스운 경쟁률이죠.
조사하고 입찰하고 그 수고로움의 횟수가 증가할수록 그 고생을 하고 낙찰을 못받는다면 그것만큼 허무한 것도 없습니다. 실제 이 과정에서 낙찰을 못받으신분들이 경매공부를 중단하고는 합니다. 무리를 해서 받는 분들도 계시고요. 저 또한 무리를 해서 낙찰을 받았었는데, 그것이 도시형숙박시설 즉 원룸이었습니다. 이것은 현재 애물단지가 되었지요. 제 투자금은 1000만원 이상씩 들어갓지만 실제 대출이자와 관리비 등을 빼면 수익도 얼마나지 않습니다.
실제 저는 무주택자에서 이 공부를 시작했고 낙찰을 받아버려서 신혼 특공(신혼부부 특별공급) 대상에서 제외되게 되었습니다. 누군가 이 공부를 하고 미리 알려주는 사람이 있었더라면 저도 낙찰을 받지 않았겟지요. 청약을 계획중이신 분들은 꼭 청약을 먼저 써먹으시고, 부동산 경매에 뛰어드시길 바랍니다.
부동산 경매는 타이밍이 있습니다. 지금과 같은 부동산 활황기에는 토지투자나 상가투자(상가투자도 경쟁률이 장난이 아니지만)가 아니면 일반매매가 나을때가 많습니다. 일반매매는 내가 사고자하면 얼마든지 살 수 있으니까요. 그러니 절대 조급하게 낙찰을 받지 마시기 바랍니다.
주거형은 오래가지고 간다 생각하고 낙찰받으시고, 부동산 활황기에는 일반매매가 더 싸게 나오는 경우가 많습니다. 네이버 부동산에 올라오는 가격은 '호가'이지 매매가격이 아님을 명심하세요.
제가 지금 투자를 시작한다면 저는 일반매매로 아파트투자로 시작을 할거 같습니다. 물론 아파트도 많은 공부가 필요합니다. 비교적 저렴한 곳이 어딘지, 입지는 어떤지, 주변 인프라는 어떤지 등등 많은 공부요소가 필요합니다. 하지만 우리가 살아가는 '주거'라는 요소이기 때문에 거래빈도가 가장 높은게 사실입니다.
그러니 지금 부동산 경매를 준비중이신 분들이라면 즉각 공부하세요. 하지만 낙찰은 부동산 종류를 따져야하며, 신중하셔야 한다는 점 명심하셨으면 좋겟습니다.
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