부동산 투자 경매 자가마련 1세대 1주택 바뀐 비과세 기준

부동산 경매로 자가를 마련하실 계획이 있으신 분들 또는 1세대 1주택 비과세를 생각하고 계신 분들을 위해 준비해 보았습니다. 아직도 예전 기준으로 비과세 요건을 생각하시고 계신 분들이 많은 것 같아 참으로 안타깝습니다. 많은 분들이 자신은 비과세 대상이라고 하시지만 앞으로는 달라집니다.

 

초보들에게 추천하는 첫 경매 물건 투자법은 누가 뭐라고 하든 자가 마련일 것입니다. 첫 물건을 낙찰 받고 원할히 팔리지 않는다면 내가 들어가서 살겠다는 생각 한번쯤 해보셨을 것입니다.

 

아직 자가가 없으신 분들은 또하나의 탈출구를 마련하는 것이기에 경매의 심리적 장벽을 넘기에 좋은 전술이기도 합니다. 아직까지 경매를 공부하고도 '만약 낙찰받고 처리하지 못하면 어쩌지?'이 두려움 때문에 입찰보차 못하신 분들이 많습니다.

 

막상 해보면 별것 아니지만 한건을 실제 낙찰 받기가 쉽지가 않습니다. 이러한 초보들은 자가 마련을 목표로 한다면 조금 더 용기를 내어 첫 물건에 도전할 수 있을 것입니다. 그리고 자가 마련을 위해 낙찰을 받더라도 단기 매도나 임대의 기회는 여전히 살아 있으니 첫 물건은 자가 마련으로 도전해 보시기 바랍니다.

 

목차

 

 

자가 입찰 시 고려사항

내 집을 가지겠다는 자가 목표를 가지고 입찰한다고 다 되는 것은 아닙니다. 기존적으로 아래 조건들은 고려하시고 입찰 하시기 바랍니다.

 

1. 원하는 지역을 정하고, 시간적 여유를 가지고 지속 입찰하여야 합니다. 여유가 없으면 조급함을 가지게 되고 이로 인해 과잉 입찰할 우려가 있습니다.

 

2. 만약 지리적 위치가 좋고 생활권이 안정되어 있는 곳이지만 아파트가 낡아서 수리를 해야 한다면 평당 수리비 만큼 낮게 입찰하시면 됩니다. 보통 평당 수리비 100만원을 접으면 원하는 디자인으로 전체 수리가 가능합니다.

 

3. 낙찰 받을 때 누구의 명의로 낙찰 받을 것인지 고려하여야 합니다. 만약 청약을 계획중이신 분들이라면 낙찰 받는 순간 무주택이라는 요건이 날아가버리기에 신중하셔야만 합니다.

 

4. 자가 마련을 한다면 특수물건도 도전해볼만 합니다. 미분양 된 대지권이 없는 아파트 중 대지권 비용이 미납된 동시이행항변권 물건도 기회가 될 수 있습니다.

 

바뀐 1세대 1주택 비과세 요건

2021년 부터 1세대 1주택 비과세 요건 중 2년 보유기간을 계산할 때 다주택 상태에서의 보유기간은 제외하고 최종 1주택이 된날로 부터 2년 보유기간을 계산하게 되었습니다. 이 내용을 규정하고 있는 소득세법 시행령 154조 1항의 규정이 명확하지 않아 많은 분들이 혼란을 겪으시는 분들 많으실겁니다.

 

1세대 1주택 비과세를 적용받으려면 1세대가 양도 당시 1주택을 보유하는 경우로서 양도하는 주택을 2년 이상 보유(조정대상지역의 주택을 취득한 경우 보유기간 중 2년 이상 거주 필요)해야만 합니다.

 

헷갈리시는 분들을 위해 2020년과 2021년을 비교해서 설명드리겠습니다. 2021년 양도분까지는 비과세를 위한 2년 보유기간은 해당 주택의 취득일로부터 양도일까지로 계산합니다. 하지만 2021년 부터는 다주택 상태에서의 보유기간은 제외하고 마지막 1주택이 된 날로부터 2년 보유기간을 계산하여 비과세 여부를 판단합니다.

 

여기서 궁금한 것이 하나 생기시죠? 바로 일시적 1세대 2주택은 어떻게 되느냐에 대한 부분이실 것입니다. 

 

 

일시적 1세대 2주택의 비과세 판단 기준

2021년 이후 양도분부터 최종 1주택이 된 날로부터 2년 이상 보유하고 매도해야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는데요. 법이 개정된 이유는 실수요자가 아닌 투기수요자들이 비과세 받는 것을 까다롭게 하기 위한 것이었습니다.

 

그러나 2주택 이상 보유자라 하더라도 투기 목적이 아닌 부득이한 사유로 2주택을 보유하신 분들이 계실겁니다. 이런 분들까지 싸잡아서 비과세를 못받는다면 억울함이 생기시겟죠? 이를 방지하기 위해 비과세 요건의 예외 규정이 있습니다.

비과세 보유요건 강화 예외 대상

일시적 1세대 2주택의 경우 대체주택을 양도한 경우 비과세 보유기간 계산 기준은 이전과 동일 합니다. 대체주택을 사서 입주하신 후 이전 주택의 비과세 요건 중 2년 보유기간의 기준은 취득일로부터 2년을 계산하게 됩니다.

 

일시적 1세대 2주택이 반복적으로 일어나는 경우에도 강화된 보유기간 규정이 적용되지 않습니다. 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 갖춘 자가 종전 주택을 매도하여 비과세를 받은 후 1주택 상태에서 추가로 주택을 취득해서 다시 일시적 2주택이 된 경우, 양도하는 주택의 보유기간 취득일로부터 2년으로 계산됩니다. 

 

혹시 3주택 이상이실 경우 2주택이 된 시점이 일시적 2주택인 경우 양도하는 종전 주택의 보유기간은 동일하게 취득일을 기준으로 계산됩니다.

 

조정대상지역 이상의 경우 2년 거주라는 요건도 있기에 매도 전 확실한 비과세 요건을 확인하셔야만 합니다. 요즘 부동산 정책이 심심하면 바뀌는 추세로 불안정한 시국을 달리고 있습니다. 서민도 법에 대해 알지 못하면 피해를 볼 수 있는 세상인 만큼 본인의 재산은 스스로 지키셔야함을 명심하시기 바랍니다.

 

 

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